Eierskifteforsikring

Hvis du oppdager feil ved boligen du har kjøpt vil det først være snakk om en rettslig mangel dersom det foreligger et negativt avvik fra det som er avtalt, og mangelen må være tilstede på salgstidspunktet. Hva som er avtalt er det som er sagt og skrevet, og det som følger av boligens alder og generelle vedlikehold. En rønne kan derfor være mangelsfri.

En god del mangelskrav kunne således ha vært unngått dersom selgeren hadde gitt alle opplysninger av betydning om eiendommen før salget, og eventuelt tatt uttrykkelig forbehold om bestemte omstendigheter forut for salget, eller solgt boligen som den er. Ved å selger boligen som den er stilles imidlertid kjøperen dårligere enn det som er lovens normalordning.

Til tross for dette kan det være forhold ved boligen som selgeren ikke kjenner til og som han naturlig nok ikke kan gardere seg mot, de såkalte skjulte feil og mangler. Det er særlig med tanke på vesentlige skjulte feil og mangler at selgeren kan ha behov for å tegne eierskifteforsikring.

Eierskifteforsikringen er selgerens forsikring

En eierskifteforsikring er selgerens forsikring, og den dekker mer eller mindre alt av selgers ansvar ovenfor kjøperen etter avhendingsloven. Det er altså ikke eiendommen som er forsikret, og eierskifteforsikringen er ingen tingsforsikring.

Les også: Dette må du betale i dokumentavgift

Eierskifteforsikringen er heller ikke kjøperens forsikring, men kjøperen har rett til å fremme sitt krav direkte til selskapet i den grad selgerens ansvar er forsikret. Kjøperens rettigheter vis a vis eierskifteforsikringen følger av forsikringsavtaleloven og av forsikringsavtalen mellom selgeren og eierskifteforsikringsselskapet. Kjøperen har ikke flere rettigheter ovenfor selskapet enn det han har ovenfor selgeren.

Man må skille mellom kjøpers/selgers krav vis a vis eierskifteforsikringen og selgerens ansvar ovenfor kjøperen etter avhendingsloven. At selgeren har en eierskifteforsikring endrer ikke kjøperens rettigheten ovenfor selgeren etter avhendingsloven. Selgeren er alltid ansvarlig ovenfor kjøperen etter avhendingsloven, men det følger av forsikringsavtalen at selgeren ikke må forhandle direkte med kjøperen selv dersom han ønsker å benytte eierskifteforsikringen. Kjøperen blir derfor som regel henvist til å forholde seg til eierskifteforsikringsselskapet først. Kjøperen for imidlertid den fordel at han kan fremme kravet sitt ovenfor to parter.

Hva dekker en eierskifteforsikring?

De forskjellige eierskifteforsikringsselskapene tilbyr eierskifteforsikringer på ulike vilkår. Noen eierskifteforsikringer dekker så og si alt mangelsansvar som selgeren kan komme i etter avhendingsloven. Andre har større eller mindre unntak, og dekker således ikke alt det ansvar som selgeren kan komme i. Selgeren må være forberedt på å dekke – av egen lomme – alle de krav som kjøperen måtte ha som følge av kjøpsavtalen og avhendingsloven som ikke er dekket av eierskifteforsikringen.

Selgeren må også være forberedt på at dersom han gir uriktige opplysninger til eierskifteforsikringsselskapet ved tegningen av eierskifteforsikringen, eller dersom han bryter sikkerhetsforskriftene, han utbetalingen fra eierskifteforsikringsselskapet bli avkortet eller han kan bli møtt med regresskrav fra selskapet. En sikkerhetsforskrift er et påbud fra eierskifteforsikringsselskapet til sikrede om å oppføre seg på en bestemt måte. Dersom sikrede kan bebreides for å ha brutt sikkerhetsforskriften og det er årsakssammenheng mellom bruddet på sikkerhetsforskriften og mangelskravet kjøperen har gjort gjeldende, gis eierskifteforsikringsselskapet en utvidet adgang til å avkorte erstatningen, eller eventuelt å kreve regress fra den sikrede/selgeren dersom selskapet utbetaler forsikringsbeløpet fullt ut til kjøperen.

Begrensninger og unntak i dekningen til eierskifteforsikringen

At heving av kjøpet ikke dekkes av eierskifteforsikringen betyr følgende:

Kjøperen kan kreve heving ovenfor selgeren ved vesentlig kontraktsbrudd.
Heving innebærer at partene skal føre tilbake motpartens ytelse. Kjøperen skal altså ha tilbake motpartens ytelse, og eventuelt erstatning for de investeringer han har gjort på eiendommen. At heving ikke dekkes, betyr at eierskifteforsikringen ikke vil dekke tilfeller der selgeren ikke kan betale tilbake kjøpesummen.

Dersom ikke-fysiske mangler ikke dekkes av eierskifteforsikringen

Dersom eierkskifteforsikringen bare dekker fysiske mangler betyr det at selgeren ikke har forsikringsdekning for krav som skyldes ikke-fysiske mangler som f.eks. vanhjemmel, dvs. at selgerne ikke er eier av hele eller deler av eiendommen, sjenerende forhold på naboeiendommen, vond lukt, osv.

Dersom rådighetsmangler ikke dekkes av eierskifteforsikringen

Dette innebærer at mangler som følger av at det er gitt manglende eller uriktige opplysninger om f.eks. bruksbegrensinger som følger av plan- og bygningsloven, veiloven osv. ikke vil bli dekket av eierskifteforsikringen. Et eksempel kan være en veirett over naboens eiendom som viser seg å ikke eksistere eller at huset ikke har brukstillatelse fra byggemyndighetene.

Dersom arealsvikt ikke dekkes av eierskifteforsikringen

Dersom eierskifteforsikringen ikke dekker arealsvikt, vil krav fra kjøperen på grunn av at det er gitt feil opplysninger om utendørs- eller innendørs arealer i salgsdokumentene, ikke bli dekket av eierskifteforsikringen.

Eierskifteforsikringen gjelder vanligvis ikke dersom

salget skjer mellom samboere, ektefeller eller slekt i opp- eller nedadgående linje.
salger skjer i tilknytning til selgers næringsvirksomhet.

Andre viktige forhold ved eierskifteforsikringene

Flere eierskifteforsikringer har bestemmelser som knytter seg til hvordan eiendommen selges. Noen eierskifteforsikringsselskap sier at det er en forutsetning for forsikringsdekningen at eiendommen selges som den er. Konsekvensen av at den ikke selges som den er må da i utgangspunktet være at eierskifteforsikringen ikke gjelder.

Andre eierskifteforsikringer stiller ikke krav til at eiendommen må selges som den er for at forsikringen skal gjelde, men sier i stedet at den ikke dekker krav fra kjøperen som går ut over det kjøperen ville hatt krav på dersom eiendommen faktisk var blitt solgt som den er.

Selgeren må med andre ord være forberedt på at han selv må dekke alle krav som ikke skyldes vesentlige skjulte feil og mangler, eller som ikke skyldes manglende eller uriktige opplysninger som har virket inn på kjøpet.

Det er også viktig å være klar over at eierskifteforsikringene i utgangspunktet ikke dekker krav for mangler som blir oppdaget i perioden mellom aksept av budet og overtakelse. Dersom kjøperen får låne nøkler før overtakelsestidspunktet og oppdager en mangel, kand et være at eierskifteforsikringen ikke dekker kravet, slik at det må rettes direkte mot selgeren. Når mangelen oppdages før overtakelsestidspunktet, vil kjøperen ovenfor selgeren kunne ha rett til å holde tilbake en del av kjøpesummen som tilsvarer mangelens verdi.

Eierskifteforsikringene selges via eiendomsmelgere, og hver eiendomsmegler tilbyr kun en type forsikring. Det kan derfor være lurt å sammenligne forsikringsvilkår før man velger megler.

Eierskifteforsikringsselskapet/megleren plikter å opplyse om vesentlige begrensninger i forsikringsvilkårene på tegningstidspunktet.

Egenerklæringsskjemaet: et tveegget sverd for selgeren

Alle eierskifteforsikringselskapene krever at selgeren fyller ut et egenerklæringsskjema før salget. Egenerklæringskjemaet skal legges ved de øvrige salgsdokumentene, og blir således en del av avtalen. På den ene siden er det positivt at selgeren får en slik sjekkliste som kan hjelpe ham til å komme på opplysninger om eiendommen, på den andre side er det slik at positivt feilaktige opplysninger om eiendommen lett vil føre til at noe regnes for å være en mangel eller avhendingsloven. Spørsmålene i egenerklæringskjemaene er ofte utformet slik at man risikerer å svare på mer enn man vet, og det er dårlig plass til å gi fullstendige opplysninger om er forhold. Vær derfor kritisk når du besvarer spørsmålene, og benytt eventuelt et tilleggsark for å gi utfyllende kommentarer. Si ikke mer enn du vet.

Eierskifteforsikringsselskapene har som regel også en bestemmelse i forsikringsvilkårene som medfører at de kan kreve regress dersom selgeren har gitt manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen til kjøperen. Selskapet vil i slike tilfelle ofte utbetale mangelskravet til kjøperen, men kan deretter forsøke å kreve hele eller deler av beløpet refundert fra selgeren.

Selgeren må derfor være særlig oppmerksom på følgende:

At alle de opplysningene han gir i egenerklæringsskjemaet er korrekte. Dersom man ikke har tilstrekkelig oversikt over hva det spørres om, er det best å gi klart uttrykk for det.
Dersom selgeren ønsker å benytte eierskifteforsikringen, må han ikke forhandle med kjøperen om mangelskravet selv, eller erkjenne ansvar for mangelen ovenfor kjøperen.
Når selgeren mottar kjøperens relamasjon, må han oversende reklamasjonen til eierskifteforsikringsselskapet med det samme. Selgeren mister retten til å benytte eierskifteforsikringen dersom saken ikke er meldt til eierskifteforsikringsselskapet innen et år etter at man mottok reklamasjonen fra kjøperen.

Kjøperen må passe på:

Å reklamere (helst skriftlig) til selgerne innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest innen 5 år etter overtakelsestidspunktet. I reklamasjonen må det stå hva han mener er et avvik fra det avtalte, og at han ønsker å gjøre avtalebruddet gjeldende. Det er ikke nødvendig å si om man ønsker prisavslag, heving og/eller erstatning på dette tidspunktet. Det er heller ikke nødvendig å oppgi kravets eksakte størrelse. Det kan man komme tilbake til mår mangelens omfang er blitt utredet nøyere, f.eks. av en takstmann. Dette kalles en nøytral reklamasjon.

For å være på den sikre siden bør kjøperen sende en skriftlig reklamasjon både til selgeren og til eierskifteforsikringsselskapet. Når kjøperen har sendt den nøytrale reklamasjonen, vil det være nødvendig å få kartlagt skadens/mangelens omfang, og hva det vil koste å rette/utbedre den. Eierskifteforsikringsselskapene har nok ulik praksis med hensyn til hvem som skal bestille takstmann osv. Noen selskaper ønsker å sende en egen takstmann for å vurdere den påståtte mangelen/skaden. Andre ønsker at kjøperen bestiller en takstmann selv. Dette bør klargjøres med selskapet på forhånd.

Så snart man har fått en vurdering av skaden/mangelen, må man fremsette et skriftig krav mot selger/eierskifteforsikringsselskapet. Viser det seg at det er snakk om en mangel som gir kjøperen et krav mot eierskifteforsikringsselskapet/selgeren, har kjøperen rett til å kreve dekket også utgifter til takstmann.

Dersom kjøperen ønsker å heve kjøpet er kravene til reklamasjon strengere. Man må snarest mulig gi beskjed om at man ønsker å heve kjøpet. I tillegg til reklamasjonsreglene i avhendingsloven løper det foreldelsesfrister som følger av foreldelsesloven. Kjøperen må derfor sørge for at kravet hans ikke blir foreldet. Foreldelsesfristen er på 3 år, og begynner å løpe på overtakelsesdatoen.

Dersom det gjelder en skjult mangel vil foreldelse likevel ikke inntreffe før det er gått 1 år fra den dagen han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Foreldelsen kan avbrytes ved at eierskifteforsikringsselskapet eller selgeren erkjenner ansvaret, ved at saken bringes inn for Finansklagenemda eller ved at den bringes inn for domstolene.

Annet

Forsikringsavtaleloven er ufravikelig til fordel for den sikrede, dvs. selgeren. Eierskifteforsikringene er til dels svært vansklige juridisk sett.

For det først er spørsmålet om hva som er en mangel ofte komplisert, men også den forsikringsjuridiske siden byr på mange uavklarte problemer. Det kan derfor være lurt å be om jurdisk hjelp dersom det gjelder et krav av en viss økonomisk størrelse. Det kan også være grunn til å se på meglerens rolle dersom selgeren får problemer med forsikringsdekningen i ettertid. Megleren selger eierskifteforsikringen for forsikringsselskapet, men skal også bistå selgeren med salget av boligen hans.

Klagemuligheten hvis du er misfornøyd med eierskifteforsikringen

Dersom kjøper eller selger er misfornøyd med eierskifteforsikringsselskapets håndtering av saken, kan de klage saken inn for Finansklagenemda. Alternativt kan de benytte advokat. De aller fleste har rettshjelpsdekning på din innbo. eller villaforsikring. Undersøk med selskapet ditt om utgifter til advokatbistand vi bli dekket ved tvist som gjelder salg av bolig/eiendom.

Det er også mulig å skrive en forliksklage til forliksrådet i den kommunen du bor i.

Relevante artikler: