Ansvar for trampoliner på fellesareal i et sameie

Skrevet 25/08/2017 av admin

Spørsmål: Hei! Jeg sitter i styret i et seksjonert sameie der en av sameierne ønsker å plassere en trampoline på en del av fellesarealet. Styret ønsker å godkjenne dette, men lurer på om vi kan bli holdt ansvarlig dersom noen skader seg ved bruk av trampolinen? Kan vi fraskrive oss ansvar dersom vi godkjenner plasseringen?

Svar: Styret i et seksjonert sameie står i utgangspunktet fritt til å godkjenne eller ikke godkjenne plassering av trampoline på sameiets fellesareal.

Vedrørende trampoliner bør styret imidlertid være klar over er at ulike lovverk stiller krav til kontroll og bruk av lekeprodukter. Det føler blant annet av produktkontrolloven § 3 at den som innfører eller bruker et produkt som kan medføre helseskade, skal vise aktsomhet og treffe rimelige tiltak for å forebygge og begrense slike helseskader.

Styret i et sameie har ansvaret for forvaltningen av sameiets fellesareal, og der styret godkjenner plassering av en trampoline på slikt areal får styret også et ansvar for sikring og bruk av trampolinen.

At styret fraskriver seg ansvar overfor den enkelte sameier mener vi har liten juridisk betydning i denne sammenheng. Ansvarsfraskrivelser har generelt liten vekt i norsk erstatningsrett, og dersom en utenforstående skader seg på trampolinen mener vi at styret tross en ansvarsfraskrivelse nok likevel kan bli erstatningsansvarlig dersom de ikke har sørget for at trampolinen er trygt plassert og at den er sikker å bruke.

Dersom styret i deres tilfelle skal godkjenne plassering av trampolinen på fellesareal så mener vi derfor at dere også bør være klar over dette ansvaret, og sørge for at det etablere tilfredsstillende kontrollrutiner for både sikring, bruk og vedlikehold av trampolinen.

Det er også greit å være klar over at styret normalt har en ansvarsforsikring som del av sameiets felles bygningsforsikring. Dette bør styret undersøke nærmere med forsikringsselskapet sitt, da en slik forsikring kan begrense styrets ansvar økonomisk dersom noen skulle skade seg på trampolinen.

Trampoline på sameiets fellesareal kan være et hyggelig sosialt tiltak for sameiet, men det er likevel viktig at styret setter seg inn i regelverk og bestemmelser som gjelder slik plassering av lekeutstyr som alle i prinsippet har tilgang til.

Når det gjelder spørsmål om plassering av trampoline i borettslag, vil vurderingen over i stor grad bli den samme. Også i borettslag vil styret kunne få ansvar ved skader ved bruk av trampoline som er plassert på fellesareal.

 

Skrevet i Spørsmål og svar | Legg igjen en kommentar

Avtale om bruksrett

Skrevet 23/08/2017 av admin

Ønsker du å gi en nabo bruksrett over din eiendom er det lurt å lage en skriftlig avtale for dette.

En bruksrettsavtale kan gjelde så mangt, men vanlige bruksretter er veiretter, rett til å legge kloakk- og avløpsledninger over eiendommen, rett til parkering med mer.

Partene står i utgangspunktet fritt til å avtale hva som skal med i en avtale om bruksrett. Der avtalen er taus om noe, vil servituttloven utfylle avtalen. Viktige ting å være oppmerksom på når man skriver en avtale om bruksrett er beskrivelse av rettigheten og hvor denne skal gå (gjerne tegnet inn på et kart), hvem som skal bære kostnadene ved å etablere rettigheten, hvem som har vedlikeholdsansvar for anlegg som legges over annens eiendom, hvor lenge rettigheten skal gjelde osv.

Les også: Kan man bruke video fra dashbordkamera som bevis i retten?

For å sikre at avtalen får virkning også overfor senere eiere er det viktig å tinglyse den på eiendommen der rettigheten skal utøves. Skal man tinglyse en avtale om bruksrett kan man bruke et standardskjema som heter «Erklæring om rettighet i fast eiendom», og som man finner på Statens Kartverk sine nettsider.

Skrevet i Kontrakter | Legg igjen en kommentar

Feil på varer kjøpt med kredittkort

Skrevet 28/06/2017 av admin

Mange velger å benytte seg av kredittkort når de handler varer på nett eller i fysiske butikker. Kredittkort er særlig et lurt betalingsmiddel ved netthandel, da du i realiteten bruker bankens penger, og er bedre stilt dersom du skulle bli utsatt for kortsvindel av useriøse nettbutikker.

Det mange imidlertid ikke er klar over er at det også en annen viktig fordel ved å benytte kredittkort når man handler varer (og for så vidt også tjenester). En bestemmelse i Finansavtaleloven § 54b gir nemlig en forbruker som handler med kredittkort en rett til å fremme eventuelle krav ved feil og mangler på varer direkte mot kredittyteren dersom selger ikke ønsker å gjøre opp for seg.

Slik fremmer man krav mot kredittyter

For å kunne fremme et krav på grunn av feil og mangler ved en vare du har kjøpt med kredittkort direkte mot kredittyter, må flere vilkår være oppfylt.

Forbrukeren må for det første ha handlet hos en selger som driver næringsvirksomhet. Handler man av en privatperson har man ikke de samme rettighetene.

For det andre må varen ha en feil/mangel som gir deg krav mot selger etter lovverket., f.eks. krav om retting eller prisavslag.

Forbruker må i tillegg har forsøkt å få selger til å ordne opp før han eller hun retter kravet direkte mot kredittyteren.

Kredittyteren vil normalt være banken eller kredittkortselskapet som utstedte kredittkortet. Finansavtaleloven gir deg rett til å fremme samme krav mot kredittyteren som har fremmet mot selgeren av varen, men kravet kan kun være et pengekrav (f.eks. prisavslag eller pengene tilbake ved heving). Ansvaret for kredittyteren er begrenset opp til varens kjøpesum. Du får altså ikke erstattet andre kostnader som mangelen har medført for deg.

En klage til kredittyter bør være skriftlig, og dokumentasjon på kravet ditt mot selger bør vedlegges. Dette kan være korrespondanse med selger som viser at selger ikke ønsker å gjøre opp for deg, kvitteringer på kjøp osv.

Ønsker du mer informasjon om hvilke kredittkort som finnes på markedet, kan du besøke www.norskkreditt.no. Her finner du oversikt over – og tester av kredittkort.

Skrevet i Forbrukerkjøp | Legg igjen en kommentar

Skatt ved utleie av bolig

Skrevet 03/05/2017 av admin

Nordmenn elsker å leie ut deler av bolig sin eller en sekundærbolig som de eier. Med stadig økende boligpriser er det å leie bolig eneste mulighet når de skal finne seg et nytt sted å bo. Det er gode muligheter for en god ekstrainntekt dersom du har en bolig å leie ut. Det du imidlertid må være klar over er at du normalt må betale skatt ved utleie av bolig.

Du må som hovedregel betale skatt av gevinst

Gevinst ved utleie av bolig er som hovedregel skattepliktig. Gevinsten skal beskattes som kapitalinntekt, der skattesatsen per februar 2017 er på 24 prosent.

Det er imidlertid kun nettoinntekten du skal skatte av, og dette betyr at du kan gjøre en rekke fradrag fra gevinsten for du sitter igjen med nettoinntekten som skal innrapporteres til skattemyndighetene. Dette kommer vi tilbake til litt senere i artikkelen. Først skal vi imidlertid se på når bolig kan leies ut skattefritt.

Fritak for skatt ved utleie av bolig

Selv om utleie av bolig som hovedregel er skattepliktig, finnes det flere unntak fra skatteplikten i skatteloven § 9-3.

Så når kan du leie ut boligen din uten å betale skatt av gevinsten?

For det første er det fritak for skatt ved utleie av egen bolig dersom du som er eier av boligen benytter minst halvparten av boligen selv. Etter denne bestemmelsen er det utleieverdien av boligen som skal vurderes, ikke størrelsen av boligdelen som brukes selv.

Dersom den delen av boligen som du selv bruker minst har en like stor eller større utleieverdi som delen du leier ut, vil gevinsten av boligen være fritatt for skatt. Vurderingen av utleieverdien må gjerne gjøres litt skjønnsmessig, og det kan være smart å få en takstmann eller andre med kompetanse på utleieverdier til å gjøre en vurdering dersom du er usikker. Ved utleieverdi tar man utgangspunktet i en normal utleieverdi (markedsleie) på det åpne utleiemarkedet.

Det andre tilfellet der det er fritak for skatt ved utleie av bolig er der utleieboligen er en tomannsbolig og du som eier selv bruker minst halvparten av tomannsboligen selv. Også her er det utleieverdien som er avgjørende. Du kan altså leie ut en sokkelbolig i din egen tomannsbolig skattefritt, så sant utleieverdien av denne er ikke er større eller er mindre enn verdien av den delen av tomannsboligen du selv bor i. Tomannsboligen kan ikke være seksjonert i to ulike seksjoner. I så fall vil den seksjonen som leies ut være skattepliktig.

Det siste eksempelet der det er fritak for skatt ved utleie av bolig er der hele boligen eller en del av boligen leier ut, og leieinntekten ikke er større enn 20 000 kroner i løpet av et inntektsår. Da vil du ikke måtte betale skatt av inntekten. Det er imidlertid viktig å være klar over at dersom inntekten i løpet av et inntektsår overstiger 20 000 kroner, blir hele inntekten skattepliktig fra første krone.

Utleie av flermannsboliger er skattepliktig!

Som nevnt over vil utleie av en bolig med to selvstendige boenheter som ikke er seksjonert være fritatt for skatt dersom utleieverdien av den delen du leier ut ikke overstiger utleieverdien av den delen av boligen du selv benytter som egen bolig.

Dersom man leier ut boliger med flere boenheter er det imidlertid viktig å holde tungen rett i munnen. Dersom eiendommen anses som en flermannsbolig, vil nemlig alle skatteinntektene være skattepliktige. Et viktig moment her er om boligen man leier ut har tre eller flere boenheter som anses som «familieleiligheter» eller «selvstendige hybler».

En «familieleilighet» defineres i Skatte-ABC som en boenhet som er egnet som permanent bolig for en familie på to vokse og to barn. Normalt vil boenheter under 40 kvadratmeter ikke anses som familieleiligheter. En familieleilighet må ha dører mot øvrige arealer som kan låses. For øvrig må det gjøres en konkret helhetsvurdering der det blant annet legges vekt på om boenheten har de vanlige bekvemmeligheter som bad og toalett, egen kjøkkenløsning og minst ett soverom».

En «selvstendig hybel» defineres i Skatte-ABC som en boenhet som har egen inngang og eget toalett. Det kreves imidlertid ikke egen inngang til selve bygningen. Også der den har felles oppgang med andre enheter vil den bli ansett som en selvstendig hybel dersom den har en dør som kan låses. Det er heller ikke noe krav om at den selvstendige hybelen har eget kjøkken, dusjmuligheter eller soverom».

Dersom man leier ut en bolig man selv bor i, og der resten av boligen består av to eller flere familieleiligheter eller selvstendige hybler, vil altså alle utleieinntektene være skattepliktige. Boligen kan imidlertid bestå av to familieleiligheter og flere uselvstendige hybler, og likevel være fritatt for skatt så sant utleieverdien av familieleiligheten og de uselvstendige hyblene samlet sett ikke er større enn utleieverdien av egen bolig.

Dersom du lurer på om utleien du bedriver et skattefri, eller om du må betale skatt av utleien, kan du be Skatteetaten om å foreta vurderingen ved å be om en bindende forhåndsuttalelse (BFU). Dette koster noen kroner, men er ofte en god investering som sikrer deg forutsigbarhet. Skatteetaten er bundet av forhåndsuttalelsene de gir i den konkrete saken.

Fradrag ved skattepliktig utleie

Så tilbake til hovedregelen. Som nevnt innledningsvis er hovedregelen at du må betale skatt ved utleie av bolig dersom utleien ikke faller inn under noen av unntaksbestemmelsene i forrige avsnitt. Det er imidlertid kun nettoinntekten din som du skal skatte av, og dette er ikke nødvendigvis hele utleieinntekten. Kostnader som du har hatt ved utleien vil du som hovedregel kunne fradragsføre i inntekten. Dette føler at regelen i skatteloven om at kostnader du har hatt for å oppnå en skattepliktig inntekt kan fradragsføres.

Så hva er det du kan kreve som fradrag ved skattepliktig utleie av boligen din?

Utgifter som du typisk kan kreve fradrag for i inntekten din er kommunale avgifter på boligen, kostnader til å forsikre boligen, gebyr for å opprette depositumskonto, kostnader til strøm og oppvarming og kostnader til visning og annonsering av utleieboligen.

En annen viktig kostnadspost som kan fradragsføres er vedlikeholdskostnader. Her må det skilles mellom kostnader til vedlikehold og kostnader til det man kaller påkostninger. Det er kun vedlikeholdskostnader som kan fradragsføres for skattepliktige utleieboliger. Kort forklart er vedlikehold alle kostnader som bringer utleieboligen tilbake til opprinnelig stand eller kostnader som er nødvendig for å holde boligen i samme stand som da utleien startet. Kostnader til vedlikehold av gulv, maling, vedlikehold av røropplegg og elektrisk anlegg vil som hovedregel kunne kreves fradragsført.

Påkostninger er kostnader som setter boligen i bedre stand enn det opprinnelig var samt endringer av boligen. Slike kostnader kan du ikke fradragsføre.

Det er også viktig å være klar over at avdrag og renter på eventuelle lån på boligen ikke kan fradragsføres. Rentefradrag får du allerede automatisk på din selvangivelse.

Dersom du leier ut en møblert bolig har du også visse muligheter for å få fradrag for dette. Dersom du har bodd i boligen tidligere, og igjen skal ta utleieboligen i bruk i løpet av tre år (det vil si du leier ut midlertidig), kan du fradragsføre 15 % av brutto leieinntekt årlig som et slitasjefradrag på møbler og innbo.

For utleie av bolig du kun brukes som utleiebolig, kan du direkte fradragsføre kostnader til møbler og innbo som koster under 15 000 kroner (per møbel). Dyrere møbler må saldoavskrives med 20 % per år.

Skatt av utleie som virksomhetsinntekt når du leier ut mange boliger

Den normale satsen for skatt ved gevinst av utleie av bolig er som tidligere nevnt på 24 %. Dersom du leier ut mange boliger må du imidlertid være oppmerksom på at inntekten kan bli ansett som virksomhetsinntekt.

Vurderingen av om du driver med utleie som skal beskattes som vanlig gevinst eller som virksomhetsinntekt er noe skjønnsmessig. Skatteetaten har imidlertid i ligningspraksis kommet til at utleie av fem boligenheter eller mer som hovedregel vil regnes som virksomhet. Mistenker du at din utleie kanskje overstiger grensen for hva som anses som virksomhet, bør du kontakte Skatteetaten eller en advokat for å få avklart hvor mye du skal skatte. Skatt fra inntekt fra virksomhet er normalt høyere enn vanlig gevinstbeskatning.

Dersom du leier ut til Airbnb er det viktig å være klar over at hyppig utleie kan anses som virksomhet selv om antall boenheter som leies ut er færre en fem. Dersom du f.eks. tilbyr tjenester som får utleievirksomheten til å fremstå som hotelliknende (f.eks. vask av sengetøy og matlaging) så vil du raskt anses å drive med virksomhet, og du må skatte av en høyere sats enn vanlig gevinstbeskatning.

Hvordan rapporterer du inn skattepliktige inntekter?

Du må selv rapportere inn dine skattepliktige inntekter ved utleie av bolig til Skatteetaten. Dette gjør du ved å fylle inn skjema RF-1189 som du legger ved selvangivelsen din. Mener du å ha krav på fradrag, kan disse også føres inn i dette skjemaet.

Relevante artikler:

Skrevet i Skatt | Legg igjen en kommentar

Arbeidsmiljøloven – en gjennomgang

Skrevet 31/03/2017 av admin

Arbeidsmiljøloven er en lov som har som hovedoppgave å regulere arbeidsmiljøet mellom arbeidsgivere og arbeidstakere på norske arbeidsplasser. Loven gjelder for både private og offentlige arbeidsplasser. Arbeidsmiljøloven er ufravikelig. Dette betyr at det ikke er adgang til å inngå arbeidsavtaler som gir arbeidstaker dårligere rettigheter enn etter loven, med mindre noe annet klart fremgår av loven selv.

I denne artikkelen tar vi en gjennomgang av arbeidsmiljøloven, og ser på de viktigste bestemmelsene for norske arbeidstakere.

Arbeidsgivers plikter

Arbeidsgivers viktigste plikter etter arbeidsmiljøloven er å sørge for at bestemmelsene i loven blir overholdt. Dette følger av arbeidsmiljøloven § 2-1. Det er altså arbeidsgiver som har hovedansvaret for at arbeidsmiljøloven følges. Det er derfor viktig at arbeidsgiver organiserer arbeidsplassen og arbeidsforholdet på en slik måte at lovens bestemmelser ivaretas. Dersom arbeidsgiver bryter arbeidsmiljøloven, kan dette i ytterste konsekvens være straffbart.

I tillegg til å ha ansvar for egne arbeidstakere, bestemmer arbeidsmiljøloven § 2-2 også at arbeidsgiver i visse tilfeller også har ansvaret for andre arbeidstakere og selvstendige næringsdrivende. Dette gjelder særlig der innleide arbeidstakere eller selvstendige næringsdrivende utfører arbeid i tilknytning til arbeidsgivers aktivitet eller arbeidsplass.

Arbeidsgiver har videre enn plikt til å sørge for gode rutiner for helse, miljø og sikkerhet (HMS). Rutinene for helse, miljø og sikkerhet skal utarbeides i samråd med arbeidstakerne og tillitsvalgt.

Arbeidstakers plikter

Arbeidsmiljøloven gir også arbeidstakeren plikter.

Den viktigste plikten for arbeidstaker er naturligvis og utføre arbeidet sitt i henhold til arbeidsavtalen.

En viktig plikt for arbeidstaker er medvirkningsplikten, som er regulert i arbeidsmiljøloven § 2-3, I korte trekk går denne medvirkningsplikten ut på at arbeidstaker skal medvirke ved utforming, gjennomføring og oppfølging av arbeidsplassens HMS-arbeid (Helse, miljø og sikkerhet). I tillegg skal arbeidstaker medvirke til å skape et godt og sikkert arbeidsmiljø.

Dersom arbeidstaker oppdager kritikkverdige forhold på arbeidsplassen, har arbeidstaker en rett til å varsle om dette, jf. arbeidsmiljøloven § 2-4. Dette gjelder både intern varsling, men også varsling til tilsynsmyndigheter eller andre offentlige myndigheter. At arbeidstaker har rett til å varsle om kritikkverdige forhold medfører også et forbud for arbeidsgiver mot gjengjeldelse mot en arbeidstaker som benytter seg av varslingsretten. Dersom arbeidsgiver f.eks. sier opp en arbeidstaker som har benyttet seg av varslingsretten din i tråd med loven, vil dette gi arbeidstaker krav på oppreisning og erstatning for økonomisk tap.

Krav til arbeidsmiljøet

Arbeidsmiljøloven stiller strenge krav til arbeidsmiljøet. Arbeidsmiljøet skal være forsvarlig, og hva som anses forsvarlig vil utvikle seg i tråd med den generelle utviklingen i samfunnet.

Arbeidsgiveren skal både planlegge og legge til rette for at skader og sykdommer på arbeidsplassen forebygges. Arbeidsgiver skal også sørge for et arbeidsmiljø der arbeidstakerne ikke utsettes for uønskede fysiske og psykiske belastninger, og passe på at sikkerhetskrav ivaretas.

Videre har arbeidsgiver en plikt til å sørge for at arbeidsplassen tilrettelegges for arbeidstakere av begge kjønn. Det skal også, så langt det er mulig, tilrettelegges for at arbeidstakere med nedsatt funksjonsevne kan arbeide på arbeidsplassen.

Arbeidstakerne og tillitsvalgte skal holdes orientert om arbeidstakers planlegging og gjennomføring av tiltak for å forbedre arbeidsmiljøet på arbeidsplassen. Videre skal arbeidsgiver sørge for at arbeidstakerne gis mulighet for en personlig og faglig utvikling i arbeidet sitt. Så langt det er mulig skal arbeidsgiver sørge for variasjon i arbeidstakers arbeid. Arbeidsgiver skal også sørge for at arbeidstaker får den nødvendige opplæring som kreves for at han eller hun skal kunne utføre arbeidet sitt og som kreves for å oppnå et forsvarlig arbeidsmiljø.

Dersom en arbeidstaker opplever å få redusert arbeidsevne på grunn av en ulykke eller sykdom plikter arbeidsgiver å, så langt det er mulig, sette i verk tiltak som er nødvendige for at arbeidstakeren skal kunne beholde sitt arbeid eller finne et passende arbeid til arbeidstakeren. I hovedsak skal arbeidstakeren få kunne fortsette sitt vanlige arbeid, så langt det kan tilrettelegges for dette. I tilfeller som nevnt over plikter også arbeidsgiver å, i samråd med arbeidstaker, lage en plan for oppfølging av arbeidstakeren.

Arbeidstid

Arbeidsmiljøloven § 10-4 bestemmer at alminnelig arbeidstid ikke skal overstige ni timer i løpet av et døgn og 40 timer i løpet av en uke. Dersom en vesentlig del eller hele arbeidstiden består av passivt arbeid, f.eks. arbeid der arbeidstaker står i beredskap, kan alminnelig arbeidstid forlenges med inntil halvparten av de passive periodene, men maks to timer i løpet av et døgn og ti timer i løpet av en uke. Arbeidstilsynet kan gi samtykke til at arbeidstiden forlenges ut over dette dersom særlige grunner tilsier det.

Arbeidsmiljøloven har også bestemmelser om arbeidstid for skiftarbeid, som ikke må overstige ni timer i løpet av et døgn og 38 timer i løpet av en uke. Dette gjelder blant annet for døgnkontinuerlig skiftarbeid og turnusarbeid som er sammenlignbart, arbeid som innebærer at arbeidstakeren må arbeide minst hver tredje søndag, arbeid som i hovedsak utføres om natten samt arbeid på to skift i helgene og sammenlignbart turnusarbeid.

Videre har arbeidsmiljøloven bestemmelser om hvordan gjennomsnittlig arbeidstid skal regnes ut i lovens § 10-5, og at det er mulig å justere den gjennomsnittlige arbeidstiden gjennom avtale mellom arbeidstaker og arbeidsgiver. Det er også mulig og spesielt avtale justering av gjennomsnittlig arbeidstid i en tariffavtale som gjelder alle arbeidstakerne.

Når det gjelder adgangen til å jobbe overtid, er dette regulert i arbeidsmiljøloven § 10-6. Her fremgår det at overtid kun kan gjennomføres dersom det foreligger et særlig og tidsavgrenset behov for overtiden. Alt arbeid som varer ut over lovens grenser for alminnelig arbeidstid, skal regnes som overtidsarbeid.

Overtidsarbeidet skal som hovedregel ikke overstige ti timer i løpet av en uke, 25 timer i løpet av en måned og 200 timer i løpet av et år. I tariffavtale er det mulig å avtale at overtiden ikke skal overstige 20 timer i løpet av en uke, 20 timer i løpet av en måned og 300 timer i løpet av et år.

Legger man sammen alminnelig arbeidstid og overtid, bestemmer arbeidsmiljøloven at samlet arbeidstid som hovedregel ikke kan overstige 13 timer i løpet av et døgn eller 48 timer i løpet av en uke. Samlet arbeidstid kan likevel gjennomsnittsberegnes over en periode på to måneder, men likevel slik at den samlede arbeidstiden ikke kan overstige 69 timer i en og samme uke. Også her er det mulig å avtale utvidelser i den samlede arbeidstiden i tariffavtale.

Overtidsarbeid skal lønnes med et tillegg i arbeidstakerens vanlige lønn på minst 40 %. Arbeidstaker og arbeidsgiver kan imidlertid avtale at hele eller deler av overtiden i stedet skal tas ut i form av arbeidsfri på et avtalt tidspunkt (avspasering).

Arbeidstaker har rett til pause dersom daglig arbeidstid overstiger fem og en halv time. Arbeidspausen skal være på minst en halv time dersom daglig arbeidstid er åtte timer eller mer. Dersom arbeidstakeren arbeider mer enn to timer etter at den alminnelige arbeidstiden er over, har arbeidstakeren krav på en pause på minst en halv time. Denne pausen skal regnes som en del av arbeidstiden, og skal godtgjøres som overtidsarbeid.

Arbeidsmiljøloven har også bestemmelser om nattarbeid og helligdagsarbeid som vi ikke går nærmere inn på.

Det finnes flere viktige unntak fra arbeidsmiljølovens bestemmelser om arbeidstid gjelder for personer i ledende stillinger. Det samme gjelder for arbeidstakere som anses å ha en særlig uavhengig stilling.

Rett til permisjon

Arbeidsmiljøloven kapittel 12 regulerer arbeidstakers rett til permisjon i ulike situasjoner. Under finner du en liste over de viktigste grunnene til at en arbeidstaker har rett til permisjon:

  • En gravid arbeidstaker har rett til permisjon under svangerskapet i inntil 12 uker.
  • En gravid arbeidstaker har også rett til permisjon med lønn til svangerskapskontroll, dersom slik kontroll ikke med rimelig kan utføres utenfor arbeidstiden.
  • I forbindelse med fødsel har faren til barnet rett til to uker permisjon for i hjelpe moren.
  • Etter en fødsel har moren rett til permisjon i de første seks ukene.
  • Foreldre har rett til permisjon i til sammen tolv måneder.
  • En kvinne som ammer har rett til ammefri. Ammefri kan tas ut minst en halv time to ganger om dagen eller som reduksjon av den alminnelige arbeidstiden med inntil en time daglig.
  • Foreldre har krav på permisjon når barnet er sykt eller der barnet skal følges til legeundersøkelse eller annen oppfølging som følge av barnets sykdom (inntil barnet er 12 år).
  • Dersom en nærstående er i livets sluttfase og fortsatt for hjemme, har arbeidstakeren rett til permisjon i 60 dager for å pleie den syke.

Arbeidsavtalen

Arbeidsmiljøloven § 14-5 bestemmer at arbeidsavtalen skal være skriftlig. Dette gjelder i alle arbeidsforhold. I arbeidsforhold som har en varighet på mer enn en måned skal en skriftlig avtale lages snarest, og senest en måned etter at arbeidstakeren har begynt i arbeidet. For kortere arbeidsforhold enn en måned skal en skriftlig arbeidsavtale foreligge umiddelbart.

Minstekravene til en skriftlig arbeidsavtale fremgår av arbeidsmiljøloven § 14-6. Avtalen skal minst inneholde informasjon om:

  • hvem partene er
  • hvor arbeidsplassen er,
  • hva arbeidet skal gå ut på og arbeidstakerens tittel eller stillingskategori,
  • når arbeidsforholdet begynner,
  • forventet varighet av et midlertidig ansettelsesforhold,
  • bestemmelser om eventuell prøvetid,
  • opplysninger om rett til ferie, feriepenger samt reglene om hvordan ferie fastsettes,
  • hvilke oppsigelsesfrister som gjelder for arbeidsgiver og arbeidstaker,
  • opplysninger om den avtale lønn og hvilke tilleggsytelser som eventuelt ikke inngår i lønnen,
  • bestemmelser om arbeidstiden og om lengden av pauser,
  • opplysninger om eventuelle tariffavtaler som regulerer arbeidsforholdet.En del av bestemmelsene kan gis ved å opplyse til de aktuelle lover og avtaler som regulerer forholdene.

Oppsigelse av arbeidsforhold

Arbeidsmiljøloven kapittel 15 regulerer opphør av arbeidsforholdet. Kapittelet har en rekke bestemmelser, og vi går bare igjennom de viktigste.

En viktig opphørsgrunn i arbeidsforhold er oppsigelse. For en arbeidsgiver bestemmer seg for å si opp en arbeidstaker, skal arbeidsgiveren forsøke å drøfte dette med arbeidstakeren og eventuelt tillitsvalgt. Slik drøfting kan unnlates dersom arbeidstakeren ikke ønsker drøfting.

Dersom ikke noe annet er avtalt i en skriftlig arbeidsavtale, bestemmer arbeidsmiljøloven at oppsigelsesfristen er en måned. For arbeidstakere som har vært ansatt samme sted i minst fem år gjelder en oppsigelsesfrist på to måneder. Har arbeidstakeren vært ansatt i minst 10 år gjelder en frist på tre måneder. Det finnes også spesialbestemmelser for eldre arbeidstakere, som har krav på enda lengre oppsigelsesfrister. Dersom arbeidstakeren er ansatt på prøvetid gjelder en oppsigelsesfrist på to uker.

Oppsigelsesfristen løper fra den første dagen i måneden etter at oppsigelsen fant sted.  Oppsigelsen skal alltid være skriftlig, og skal blant annet inneholde opplysninger om at arbeidstaker kan kreve forhandling og gå til søksmål og frister som gjelder for dette. Dersom en oppsigelse ikke er gitt skriftlig eller ikke oppfyller lovens formkrav i arbeidsmiljøloven § 15-4, er oppsigelsen som hovedregel ugyldig. En arbeidstaker kan som ytterste konsekvens kreve erstatning for en ugyldig oppsigelse.

For at en arbeidstaker skal kunne sies opp, må oppsigelsen være saklig begrunnet i arbeidstakerens, arbeidsgiverens eller virksomhetens forhold. En oppsigelse som kommer på grunn av driftsinnskrenkning og liknende er ikke saklig dersom arbeidsgiver kan finne annet passende arbeid til arbeidstakeren.

Dersom det er tvist om grunnlaget for en oppsigelse, har arbeidstakeren rett til å fortsette i arbeidet så lenge forhandlinger pågår. Det samme gjelder som hovedregel der arbeidstakeren reiser søksmål om oppsigelsens grunnlag.

Arbeidstaker kan som hovedregel kreve erstatning for en oppsigelse som er i strid med arbeidsmiljølovens bestemmelser om oppsigelse.

Avskjed i arbeidsforhold

Dersom en arbeidstaker gjør seg skyldig i grovt pliktbrudd eller vesentlig mislighold av arbeidsavtalen, kan arbeidsgiver avskjedige arbeidstakeren og kreve at denne øyeblikkelig fratrer stillingen sin. Det er ikke noe krav til advarsel. Hva som anses som grovt pliktbrudd eller vesentlig mislighold av arbeidsavtalen må vurderes konkret, men det finnes mye rettspraksis på området. Generelt må det dreie seg om situasjoner der avskjed inne er en uforholdsmessig reaksjon. I motsatt fall skal oppsigelse benyttes i stedet. Eksempler fra domstolene på handlinger som kan medføre avskjedigelse kan være tyveri fra arbeidsgiver, trakassering av kunder, narkotikabruk på jobb og nedlastning av porno i arbeidstiden.

Også ved avskjed gjelder regler om rett til drøfting, forhandlinger og rett til å gå til søksmål, men i grove tilfeller kan arbeidsgiveren suspendere arbeidstakeren mens undersøkelser pågår.

Rett til attest

En arbeidstaker som slutter etter en lovlig oppsigelse, har krav på en skriftlig attest fra arbeidsgiveren. Som et minimum skal attesten inneholde opplysninger om arbeidstakerens navn og fødselsdato, hva slags arbeid arbeidstakeren har utført og om varigheten av arbeidsforholdet.

Også dersom arbeidstakeren har avskjediget han han eller hun krav på en skriftlig attest, men her kan arbeidsgiveren skrive i attesten at arbeidstakeren ble avskjediget (men ikke grunnen til at arbeidstakeren ble avskjediget).

Skrevet i Arbeidsrett | Legg igjen en kommentar

Slik velger du riktig takstmann

Skrevet 28/03/2017 av admin

Dersom du skal selge din bolig eller opplever feil og mangler på en bolig du eier, vil du gjerne ha behov for en takstmann som kan gjøre en byggteknisk gjennomgang av boligen. Det er imidlertid ikke bare til din bolig at en takstmann kan være nyttig. Takstmenn kan også taksere f.eks. biler og båter. Når du velger takstmann er det viktigste at du velger riktig takstmann. Med det mener vi at du før det første velger en dyktig takstmann, og en takstmann som er flink på nettopp det du har behov for.

Det finnes mange takstmenn der ute. Takstmann er ikke en beskyttet tittel, noe som betyr at hvem som helst kan kalle seg takstmann. At takstmann ikke er en beskyttet tittel betyr at du, dersom du ikke er flink til å gjøre forundersøkelser, kan ende opp med en takstmann som rett og slett ikke er faglig flink. Da kan du risikere at din bolig blir verdsatt eller vurdert på feil måte av noen som ikke har peiling på byggtekniske vurderinger. Det er derfor viktig at du ikke bare velger en takstmann, men at du velger en riktig takstmann med den nødvendige kunnskapen som trengs for å gjøre en god faglig jobb. I denne artikkelen får du noen tips til hvordan du velger en riktig takstmann for jobben.

Velg en takstmann som er sertifisert

Når du ser etter en takstmann bør du alltid velge en takstmann som er sertifisert. En sertifisert takstmann sikrer deg at takstmannen har gjennomgått den nødvendige utdannelsen som kreves for å gjøre en faglig og taksering av boligen din.

I Norge er det ti bransjeorganisasjoner som sørger for sertifisering av takstmenn. Dette er NITO Takst og Norges Takseringsforbund. Begge bransjeorganisasjonene tilbyr en solid utdannelse og kursing i byggteknikk for takstmenn, og ved endt utdanning vil takstmennene kunne bli sertifiserte i en av de to bransjeorganisasjonene. For å bli sertifisert takstmann i NITO kreves det blant annet at du er ingeniør, byggmester eller har byggteknisk fagskole. Hos Norges Takseringsforbund kreves det blant annet at du har bakgrunn som mur- og tømrermester, sivilingeniør eller har byggteknisk fagskole for å kunne bli sertifisert som takstmann. Andre relevante bakgrunner kan også aksepteres, så sant man fullfører en tilleggsutdanning og selvfølgelig organisasjonens eget takstmannskurs.

Men husk at selv om en takstmann er sertifisert som takstmann av NITO Takst eller Norges Takseringsforbund, er dette heller ingen garanti for at takstmannen vil gjøre en god jobb. Vi anbefaler at du kontakter en av bransjeorganisasjonene før du velger en takstmann, slik at de kan forsøke å finne en som egner seg til ditt behov.

Hva gjør en takstmann?

En takstmann sin viktigste oppgave er å taksere. Å taksere betyr å verdsette. Takstmannens viktigste arbeidsområde er taksering knyttet til eiendom. Dersom du skal finne ut hva boligen din er verdt, kan denne takseres av en takstmann. I forbindelse med salg av bolig kan man velge å utarbeide en takstrapport eller en boligsalgsrapport. Dette er det en takstmann som gjør. Skal man selge en bolig via megler og tegne eierskifteforsikring, er det et krav om at man har en boligsalgsrapport eller en verditakst.

I forbindelse med utarbeidelse av boligsalgsrapport eller verditakst vil takstmannen gjøre en visuell befaring uten at fysiske inngrep i boligen foretas.

Men det er ikke bare i forbindelse med salg av bolig at takstmann er nødvendig. Dersom du oppdager feil og mangler eller det oppstår skader på en eiendom, vil man gjerne ha behov for en takstmann for å lage en rapport som dokumenterer manglene eller skadene. En slik rapport er f.eks. viktig for å dokumentere mangler og skade overfor forsikringsselskapet eller dersom man som kjøper av en eiendom skal rette et krav mot selger.

De vanligste arbeidsområdene for en takstmann er:

  • taksering av boligeiendommer – inkludert verditaksering, skadetaksering og tilstandsanalyse,
  • taksering av landsbrukseiendommer,
  • taksering av næringseiendommer,
  • taksering av biler, båter, innbo og annet inventar,
  • taksering av driftsmidler som maskiner og annet løsøre.

En takstmann må kjenne til en rekke lovverk og regler, blant annet plan- og bygningsloven med forskrifter som teknisk forskrift og byggesaksforskriften. I tillegg må takstmannen ha kunnskap om byggtekniske bransjenormer.

Klage på takstmann

Som fagmann vil takstmannen kunne bli erstatningsansvarlig dersom han eller hun gjør en feil. Takstmannens ansvar reguleres av det såkalte profesjonsansvaret, som er et ulovfestet erstatningsansvar. Dersom takstmannen gjør feil fordi han eller hun har opptrådt grovt uaktsomt, er det ofte mulig å kreve et eventuelt økonomisk tap erstattet av den aktuelle takstmann. I denne forbindelse finnes det ulike klageordninger for takstmenn. Den viktigste klageinstansen er Reklamasjonsnemda for Takstmenn. Dette er en klagenemd som blant annet er satt sammen med deltakere fra Forbrukerrådet og de ulike bransjeorganisasjonene. Reklamasjonsnemda for takstmenn behandler tvister mellom forbruker og takstmann som gjelder takstmannens arbeid med takseringsoppdrag på bolig og fritidsbolig. Det er imidlertid et krav om at takstmannen er medlem i Norges takseringsforbund eller NITO Takst for at denne skal kunne klages inn. Klagenemda tar kun stilling til om takstmannen har handler i strid med god takseringsskikk eller ikke, og tar ikke stilling til eventuelle erstatningskrav.

For man klager en takstmann inn for Reklamasjonsnemda for takstmenn, må man først ha kontaktet den aktuelle takstmann direkte og forsøkt å løse tvisten på denne måten.

Ved erstatningskrav mot takstmenn er det de alminnelige domstolene som er tvisteløsningsorgan.

Skrevet i Byggeregler | Legg igjen en kommentar

Hva slags flertall kreves ved vedtak om utbygging av loft i et sameie?

Skrevet 30/01/2017 av admin

Spørsmål: Vi vurderer å bygge ut loftet i vårt sameie som er fellesareal. Planen er å bygge om til nye seksjoner og senere selge disse. Hva slags flertall kreves i sameiermøtet for å fatte et vedtak om loftsutbygging?

Svar: Vedtak om loftsutbygging i et seksjonert sameie vil som hovedregel kreve det man kaller kvalifisert flertall, det vil si to tredjedels flertall av de avgitte stemmene.

Grunnen til dette er at vedtak om utbygging av loft som er fellesareal for det første vil anses som vedtak om ombygging eller endring av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, jf. eierseksjonsloven § 30 annet ledd bokstav a.

Undertiden vil et slikt vedtak om loftsutbygging for senere videresalg også være vedtak om omgjøring av fellesarealer til nye seksjoner eller utvidelse av eksisterende seksjoner.

I begge disse tilfellene kreves kvalifisert flertall, altså to tredjedeler av de avgitte stemmene. Stemmer regnes kun av de sameierne som faktisk møter opp på sameiermøtet. Dersom noen sameiere velger å avgi blanke stemmer skal disse stemmene regnes som ikke avgitt.

Skrevet i Spørsmål og svar | Legg igjen en kommentar

Når er utskiftning av vinduer og dører søknadspliktig?

Skrevet 30/01/2017 av admin

søknadsplikt ved utskiftning av vinduer og dører

Spørsmål: Vi skal sette inn nye vinduer og dører i vår bolig. Er dette noe vi må søke om?

Svar: Dersom du ønsker å skifte ut eller sette inn nye vinduer og dører på din bolig bør du være klar over at dette kan være søknadspliktig.

Hvorvidt et tiltak er søknadspliktig reguleres av plan- og bygningsloven. Som hovedregel sier lovens § 20-1 bokstav c at alle tiltak som medfører en fasadeendring er søknadspliktig.

Blar man seg litt videre i loven oppdager man imidlertid at lovens § 20-5 bokstav f sier at vanlig vedlikehold av en bygning som ikke gjør at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, ikke medfører søknadsplikt.

Hva betyr så dette?

Som hovedregel kan man konkludere med at utskiftning av dører eller vinduer til tilsvarende dører og vinduer eller utskiftning tilbake til vinduer eller dører som man kan dokumentere at har vært i bygningen tidligere, ikke vil kreve søknad til kommunen så lenge husets karakter ikke blir endret.

Utskiftning eller innsetting av vinduer og dører som medfører en fasadeendring som gjør at bygningen skifter sin eksteriørmessige karakter, vil imidlertid være søknadspliktig. Sette man for eksempel inn ekstra vinduer i tillegg til de eksisterende, vil dette fort anses for å endre bygningens karakter.

Skrevet i Spørsmål og svar | Legg igjen en kommentar

Pasientrettigheter

Skrevet 28/11/2016 av admin

pasientrettigheter

Dine rettigheter som pasient reguleres av en rekke lover og forskrifter, blant annet pasientrettighetsloven, pasientskadeloven, lov om sykehus og lov om psykisk helsevern.

Retten til helsehjelp

I utgangspunktet har enhver rett til behandling hvor det må antas at legehjelp er påtrengende nødvendig, for eksempel ved aktuelle barnesykdommer, alvorlige ulykkestilfeller, forblødninger, forgiftninger eller andre sykdomstilstander som har et ubetinget krav på helsehjelp. Ut over dette har en pasient rett til vurdering på sykehus eller spesialistpoliklinikk innen 30 dager fra henvisningen ble mottatt. Vurderingen forutsetter en medisinsk vurdering av pasienten. I tillegg har alle rett til fornyet vurdering én gang, for eksempel dersom man er uenig med legen som foretok den første vurderingen.

Medbestemmelsesrett

Som pasient kan du som hovedregel velge hvilke lege du vil gå til for vanlig legebehandling. I tillegg er det etablert en fastlegeordning som etter nærmere regler gir deg rett til å velge en fast lege.

I forbindelse med den nye pasientrettighetsloven ble det innført fritt sykehusvalg. Dette betyr at du som hovedregel selv kan velge hvilket offentlig sykehus som skal behandle deg. Du kan også velge et sykehus utenfor hjemfylket.

Som hovedregel har du som pasient også rett til å være med å bestemme hvilken behandlingstype som skal benyttes. Dette betyr at du som pasient han velge mellom tilgjengelige for forsvarlige undersøkelses- og behandlingsmetoder, for eksempel om behandlingen skal være kort og smertefull eller langvarig og smertefri. Retten til medbestemmelse stiller selvsagt store krav til helsepersonellets veiledning. Det bør likeens nevnes at pasienten må gi sitt samtykke til å bli behandlet overhodet.

På den annen side har medbestemmelsesretten også klare grenser. Du kan for eksempel ikke samtykke i at det utføres livsfarlige forsøk eller eksperimenter med risiko for alvorlige helseskader, og du kan heller ikke trumfe gjennom en behandlingsform som legen ikke anbefaler. Hvis pasienten er bevisstløs, eller av andre grunner ikke kan samtykke, kan legen velge behandlingsform.

Opplysningsplikt

Legen plikter i utgangspunktet å gi deg opplysninger om din helsetilstand og behandlingen som kan være aktuell, eller som han anbefaler deg. Det innebærer også informasjon om virkninger og bivirkninger av eventuelle medisiner. DU skal også ha informasjon dersom det blir klart at du har vært feilbehandlet, eller at det har oppstått komplikasjoner. Dersom forholdene tilsier det, plikter legen å gi dine pårørende slike opplysninger.

Du har ansvaret for å gi legen opplysninger om sykdommen din og andre forhold, for eksempel om du bruker medisiner, er allergisk eller har en smittsom sykdom. Husk at også små detaljer kan være nyttig informasjon for legen.

Prisopplysninger

Leger med driftstilskudd fra det offentlige er pålagt å følge veiledende priser som er fastsatt i avtale mellom Den norske lægeforeningen og staten. I tillegg kan slike leger fastsette en egen pris for dekning av materiell og smitteforebyggende utstyr. Leger som ikke får driftstilskudd, kan fastsette sin egen pris. Det viser seg at prisforskjellene er store. Leger plikter å henge en prisliste på venterommet, og levere en spesifisert kvittering når behandlingen er utført. Som pasient kan det lønne seg å sjekke prisene flere steder før du velger lege.

Taushetsplikt

Alt helsepersonell har taushetsplikt om pasientens sykdom og personlige forhold. Brudd på taushetsplikten er i prinsippet straffbart. Det kan allikevel, etter nærmere regler, gis ut opplysninger hvis de anonymiseres, eller hvis offentlige eller private hensyn tilsier det.

Sykejournalen

Leger, psykologer, jordmødre og enkelte andre helsearbeidere plikter å skrive sykejournal. Som hovedregel har du som pasient rett til å se din egen journal. Du har også krav på å få rettet opp feil i journalen. Hvis legen eller sykehuset ikke vil rette opp feil du påpeker, kan du klage til fylkeslegen.

Erstatning ved feilbehandling

Som pasient har du krav på forsvarlig behandling. Hvis legen for eksempel bevisst behandler pasienten på en uegnet måte eller skader pasienten, kan dette være straffbart, men også uaktsomhet kan medføre krav på erstatning.

Hvis det er slått fast at du et blitt påført skade på et offentlig somatisk sykehus, i ambulanse, ved kommunal legevakt eller legetjeneste, kan du henvende seg til Norsk Pasientskadeerstatning, og fremme krav om erstatning. Ordningen omfatter også skader som er påført når du deltar i et forsøk, er blodgiver etc.

Gjennom Norsk Pasientskadeerstatning vil du normalt bare bli tilkjent erstatning for økonomisk tap, for eksempel tapt arbeidsfortjeneste.

Hvis du skal fremme erstatningskrav, må du fylle ut et skadeskjema som du får fra sykehusene eller kommunelege. Skjemaet leveres til behandlingsstedet eller sendes til Norsk Pasientskadeerstatning. Saksbehandlingen er gratis, men hvis du har utgifter til egen advokat, kan du søke om å få dekket dette. Norsk Pasientskadeerstatning sine avgjørelser er bindende for sykehuseierne og kommunene.

Hvis du ikke faller inn under ordningen til Norsk Pasientskadeerstatning, eller er misfornøyd med en avgjørelse fra disse, kan du klage til Pasientskadenemda innen tre uker. Er du fortsatt ikke fornøyd, kan du bringe saken inn for domstolene. Fristen for dette er to måneder. For at du skal kunne få erstatning, kreves det normalt at den behandlende legen har handlet uaktsomt. Du han eventuelt også henvende deg til legen forsikringsselskap.

Hvis du er påført skade ved bruk av et legemiddel eller ved utprøving av et legemiddel, finnes det en forsikringsordning som legemiddelprodusentene plikter å tegne. Hvis du mener du har krav på erstatning, kan du melde fra til Legemiddelforsikringspoolen. Reglene som dette er utarbeidet i produktansvarsloven.

Klager og tilsyn

Hvis du har noe å klage på, bør du først kontakte den som har behandlet deg. Hvis det finnes et Pasientombud på sykehuset eller i fylket, er dette et sted du kan henvende deg for å få informasjon og hjelp til å løse konflikter. Eventuelt kan du melde deg inn i Norsk Pasientforening for å få hjelp.

Hvis du skal klage på kommunehelsetjenesten, kan du ta kontakt med kommunens administrasjon for å få veiledning om hvilken instans som han behandle klagen. Kommunens avgjørelse kan i neste omgang påklages til fylkeslegen. Klager på sykehus- eller spesialistbehandling, skal sendes til Statens helsetilsyn eller fylkeslegen. Når saken er ferdigbehandlet i forvaltningen, kan du eventuelt klage videre til Sivilombudsmannen.

Statens helsetilsyn er øverste tilsynsorgan i helsevesenet. De kan gi råd og veiledning og eventuelt pålegg om å rette ulovlige forhold. Sosial- og helsedepartementet er det ansvarlige fagdepartement.

Hvis du ønsker å klage på en spesiell lege, kan du sende en henvendelse til Den norske lægeforenings råd for legeetikk. Dreier det seg om en fagorganisert sykepleier, kan du ta kontakt med Norsk Sykepleierforbunds faglig etiske råd.

Skrevet i Diverse | Legg igjen en kommentar

Dine rettigheter ved kjøp og salg av bolig

Skrevet 28/11/2016 av admin

kjop-og-salg-av-bolig

Har du planer om å skaffe deg bolig eller fritidsbolig, må du først avgjøre om du ønsker å kjøpe eller leie. Det vil være forskjellige lover og regler som regulerer rettighetene dine, enten du leier eller eier.

Kjøp av fast eiendom

Ved kjøp av fast eiendom vil lov om avhending av fast eiendom regulere rettighetene mellom kjøper og selger. Loven regulerer blant annet hva kjøperen kan kreve ved mangler og forsinkelse, og hva selgeren kan kreve hvis kjøperen ikke oppfyller sine plikter.

Loven omfatter både kjøp av næringseiendom og bolig. Men hvis eiendommen hovedsakelig er til personlig bruk for kjøperen med familie, kan de viktigste bestemmelsene ikke fravikes til skade for kjøperen.

Kjøpekontrakten

Avtale om kjøp av fast eiendom bør inngås skriftlig. Det er viktig å lage en avtale som beskriver eiendommen best mulig.

Heldigvis finnes det en rekke standardavtaler på markedet. Blant annet har Forbrukerrådet en god standard avtale ved kjøp og salg av fast eiendom, der alle de viktigste punktene man bør tenke på er med.

Les også: Må du betale dokumentavgift?

En ting som er meget viktig, er å bestemme om avtalen skal inneholde en såkalt ”as-is”-klausul eller ikke. En slik klausul innebærer at boligen kjøpes ”som den er”, og gir kjøperen noen færre rettigheter enn vanlig. Særlig skyves ansvar for en del av skjulte feil og mangler over på kjøperen. Meningen er at ”as-is”-klausuler bare skal brukes dersom selgeren kan gjøre gjeldende spesielle forbehold, for eksempel at boligen er gammel eller at det er snakk om en bolig som selgeren selv ikke har bodd i. Partene står imidlertid fritt til å avtale ”as is”, og i dag er det omtrent standard å avtale et slikt forbehold.

Siden det virker innskrenkende på kjøpers rettigheter, må selger/megler allerede i prospektet opplyse om at boligen selges ”as-is”. Dersom kjøperen presenteres for dette forbeholdet først ved kontraktsigneringen, kan han gå fra avtalen.

Tilstandsrapporter

Ved kjøp og salg av bolig bør du enten få utarbeidet en tilstandsrapport eller foreta en nøye sjekk på egen hånd eller sammen med en fagmann. Dette er viktig fordi du som selger har en opplysningsplikt for forhold ved boligen som du kjente eller burde ha kjent til. Dersom du bryter denne opplysningsplikten, kan kjøper gjøre krav gjeldende mot deg, f.eks. krav om prisavslag eller erstatning.

Eierskifteforsikring

De siste årene har det blitt vanlig å tegne såkalt eierskifteforsikring på boligen. Forsikringen tegnes av selger. Det han forsikrer seg mot, er krav fra kjøper for eksempel krav om prisavslag på grunn av mangler som var skjulte da salget fant sted.

Les også vår artikkel om eierskifteforsikring

Mange selskaper tilbyr eierskifteforsikring, og prisen og vilkårene varierer fra selskap til selskap. Enkelte selskaper krever at selgeren fyller ut et egenerklæringsskjema der han eller hun må gi en rekke opplysninger om boligen. Andre krever at det gjøres en tilstandsvurdering av en fagmann. Hva som dekkes, varierer også. Enkelte forsikringer dekker alle typer mangler, mens noen har begrensninger og dekker bare alvorlige feil og mangler. Ofte kreves det at huset selges ”as-is”. Feil som selger kjenner til eller burde kjenne til, dekkes som regel av selskapene. I slike tilfeller kan eierskifteforsikringsselskapene kjøre regress mot selger.

Det er vanskelig å gi råd om hvorvidt det lønner seg å tegne en eierskifteforsikring. Dersom huset er relativt nytt, kan en god tilstandsrapport gi like stor sikkerhet.

For kjøperen kan det være en fordel å forholde seg til et forsikringsselskap og ikke til selgeren. Dette gjelder særlig dersom selgeren ikke har penger, og kravet er betydelig, for eksempel at kjøperen har kjøpt en bolig med betydelige feil og mangler. Hvis kravet blir anerkjent av eierskifteforsikringsselskapet, vil kjøperen alltid få pengene han har krav på, uavhengig av selgerens økonomi. Men det kan til tider også være per problematisk å forholde seg til et forsikringsselskap enn til en privatperson.

Mangler

Eiendommens tilstand fremgår i første rekke av den beskrivelsen som er gitt i avtalen. Derfor er det viktig at spesielle forhold er nevnt der. Står det for eksempel i avtalen at eiendommen skal være inngjerdet, må gjerdet rekke rundt hele eiendommen. Hvis ikke, kan det være en mangel.

Hvis avtalen ikke gir noen nærmere beskrivelse av eiendommens tilstand, har loven satt opp noen generelle krav til eiendommer. Eiendommens bestanddeler og funksjoner skal ha den standard som lignende eiendommer normalt har. Det gjelder både kvalitet på bygningsmaterialer og utføring av bygningsarbeider. Er det utført amatørmessig arbeid på boligen, som for eksempel fører til at badet ikke er tett, kan det være en mangel.

Eiendommen skal være i samsvar med offentlige bestemmelser om ikke noe annet er avtalt. Det betyr for eksempel at elektrisk anlegg og pipe skal være i forskriftsmessig stand.

Selgers opplysningsplikt

Selgeren har plikt til å opplyse kjøperen om alle viktige forhold ved eiendommen. Hvis du kjøper en eldre eiendom, er det spesielt viktig at du får alle relevante opplysninger.

Det er en mangel hvis ufullstendige opplysninger får betydning for kjøperen når han overtar eiendommen, for eksempel hvis selgeren ikke har fortalt at myndighetene har gitt pålegg om å rive en pipe som er i strid med brannforskriftene, eller hvis han unnlater å fortelle om råteskader som han kjenner til.

Opplysningsplikten gjelder også for offentlige planer, forandringer på naboeiendommer og liknende som selgeren måtte kjenne til.

Hvis opplysninger som selgeren har gitt i markedsføringen, i prospektet, gjennom eiendomsmegler eller liknende, ikke stemmer med de faktiske forhold, kan det være en mangel hvis dette er av betydning for kjøperen.

Kjøperens undersøkelsesplikt

Kjøperen bør alltid undersøke eiendommen før han inngår avtale og etter at han har overtatt den. Han kan ikke hevde at det foreligger en mangel dersom han kunne ha fått kjennskap til den på forhånd gjennom en normal undersøkelse.

Kjøperens krav ved mangler eller forsinkelse

Hvis selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, som å gi fra seg skjøtet og la kjøperen overta eiendommen til avtalt tid, er dette en forsinkelse.

Kjøper har i utgangspunktet en rekke mulige krav mot selgeren ved forsinkelse eller mangler. Det kan ikke avtales noe annet. Kjøperen kan kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, heving, erstatning og renter.

Kjøperen kan også nekte å utbetale hele eller deler av kjøpesummen.

Oppfyllelse

Ved forsinkelse kan kjøperen kreve at selgeren oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, med mindre forsinkelsen skyldes forhold som selgeren ikke kunne hindre.

Retting

Ved mangler kan kjøperen kreve retting, hvis det kan skje uten urimelige kostnader eller ulempe for selgeren. Retting skal skje for selgerens regning. Selgeren på sin side kan forlange å få rette opp feilen, hvis det kan skje uten urimelig ulempe for kjøperen, og kjøperen ikke har særlig grunn til å motsette seg det. Retting skal skje innen rimelig tid etter at kjøperen har klaget, og dermed gjort det mulig for selgeren å rette.

Prisavslag

Ved mangler kan kjøperen kreve et forholdsmessig avslag i prisen dersom selgeren ikke kan eller vil rette. Avslaget skal tilsvare kostnadene ved å få mangelen rettet.

Heving

Retten til å heve kjøpet innebærer at det settes en strek over avtalen. Hvis kjøperen har betalt, kan han kreve tilbakebetaling. Er pengene enda ikke overført, kan kjøperen la være å betale.

Kjøperen kan heve avtalen dersom en mangel eller en forsinkelse innebærer et vesentlig kontraktsbrudd. Det kan være tilfellet hvis en mangel er av vesentlig betydning for kjøperen. Mangler det en list bak et skap, er dette ikke nok. Vesentlig forsinkelse kan være tilfellet hvis overleveringen blir forsinket over lengre tid, eller hvis selgeren ikke oppfyller andre krav innen en rimelig tilleggsfrist som fastsettes av kjøperen. I praksis viser det seg at det skal mye til for å kunne heve et kjøp av bolig.

Holde tilbake kjøpesummen

Hvis det oppstår forsinkelse eller mangler, og kjøpesummen enda ikke er betalt, kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Beløpet kan for eksempel tilsvare kostnadene med å få utbedret en råteskade på badet, eller å leie seg en bolig for en periode.

Erstatning

Erstatning kan kreves i stedet for, eller i tillegg til, de andre rettighetene som er nevnt ovenfor. Kjøperen kan kreve sitt økonomiske tap eller utlegg erstattet, såfremt mangelen eller forsinkelsen skjedde uten at selgeren hadde mulighet for å forhindre det. Hvis for eksempel selgeren kjente til at det var en lekkasje mellom avløpssluket og baderomsgulvet, kan kjøperen kreve erstatning for utbedring av råteskader i etasjen under.

Renter

Hvis selgeren skylder deg penger, har du krav på forsinkelsesrenter.

Reklamasjonsfrist for kjøperen

Kjøperen må klage til selgeren så snart som mulig etter at han oppdager en mangel eller forsinkelse. Hvis ikke kan han tape retten til å gjøre kravet gjeldende. Før du har klaget til den som solgte deg eiendommen, bør du aldri foreta utbedring på egenhånd.

Klage kan senest fremsettes fem år etter at kjøperen har overtatt eiendommen, hvis ikke selgeren har tatt på seg ansvar for lengre tid eller har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Selgerens krav når kjøperen bryter avtalen

Hvis kjøperen ikke betaler eller oppfyller sine forpliktelser etter avtalen, kan selgeren gjøre sine krav gjeldende overfor kjøperen. Dette gjelder ikke hvis den manglende oppfyllelsen skyldes forhold som selgeren selv er ansvarlig for.

Selgeren kan da rette flere krav mot kjøperen, om ikke noe annet er avtalt. Han kan kreve oppfyllelse, heving, erstatning, renter.

Oppfyllelse

Selgeren han kreve at kjøperen oppfyller avtalen og betaler kjøpesummen hvis forsinkelsen skyldes forhold kjøperen kan påvirke, for eksempel at kjøperen ikke betaler fordi han har fått problemer med finansieringen.

Heving

Selgeren kan heve avtalen hvis det foreligger et vesentlig avtalebrudd, for eksempel hvis kjøperen blir svært forsinket med å overta eiendommen eller med å betale kjøpesummen.

Holde tilbake skjøtet og vente med overlevering

Selgeren kan holde tilbake skjøtet og nekte kjøperen å overta eiendommen før han oppfyller sine forpliktelser etter avtalen.

Erstatning

Selgerne kan som regel kreve erstatning for det tapet han har blitt påført som følge av at kjøperen ikke oppfyller sine forpliktelser.

Rente

Hvis kjøperen for eksempel betaler for sent, kan selgeren kreve forsinkelsesrenter.

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar