Ting du bør huske på før visningen

Det er viktig å gjøre et grundig forarbeid når du kjøper bolig, slik at boligkjøpet blir en god investering.

Den første delen av forarbeidet før kjøp av bolig er naturligvis å gå igjennom alle boligannonsene og velge ut de kjøpsobjektene som er av interesse. Hus på at du alltid ser på flere alternativer før du begir deg inn i en budrunde på en enkelt eiendom. Man ser seg fort blind på en bolig uten å tenke på at det kan finnes mange andre som kan være like gode. Resultatet er at du sitter igjen med en dårlig investering.

Her vi du få råd for hvordan man skal gå frem for å unngå å kjøpe boliger med feil. Dessuten gis råd om hvordan du kan posisjonere deg for å være best mulig rustet dersom det i ettertid skulle vise seg å være feil ved boligen.

Hvis du oppdager en feil ved boligen du vil kjøpe, og ikke gjør noe som helst annet enn å by på eiendommen, kan dette påføre deg hundretusener i tap og føre deg rett i «boligfella». Da kan du nemlig ikke senere klage på feilen.

Les også: Hva er eierskifteforsikring, og hvordan fungerer det?

Avhendingsloven fastslår at man ikke kan gjøre krav gjeldende mot selgeren hvis man har oppdaget feilen før kjøpet. Det samme gjelder hvis du burde ha oppdaget feilen. Hvis det f.eks. står i salgsprospektet at det er en fuktskade på badet, eller du ser fuktskaden på visningen, kan du ikke etter kjøpet fremme krav mot selgeren dersom du ikke har tatt forbehold i budet. Dette kan også gjelde selv om du ikke har forstått alvoret av feilene før senere.

Hvis du ikke oppdager feilen før kjøpet av boligen, kan denne komme som en svært ubehangelig, kostbar og i verste fall helseskadelig overraskelse. Ofte vil kjøperen i en slik situasjon kunne rette et krav mot selgeren. Hvor god kjøperen sak vil være, kan blant annet bero på hvordan han har oppført seg på visningen og ved budgivningen.

Les også: Dette må du betale i dokumentavgift

Les alle dokumentene grundig før eller under visningen!

Det første du som skal kjøpe bolig bør gjøre på visningen, eller gjerne før visningen, er å lese alle dokumentene grundig. Ofte vil dokumentene gi indikasjoner på feil som du bør undersøke nærmere på visningen.

De viktigste salgsdokumentene er vanligvis:

• Salgsprospektet
• Egenerklæringen fra selgeren
• Takstdokumenter. Normalt foreligger det kun en verditakst. Noen ganger foreligger det også en tistandsrapport. En tilstandsrapport gir mer detaljerte tekniske opplysninger om boligen du vil kjøpe. Det er viktig å være klar over at en vanlig verditakst kun bygger på en svært overfladisk undersøkelse av boligen, mens en tilstandsrapport går noe lenger i den tekniske undersøkelsen.
• Utkast til kjøpekontrakt

Det er særlig to ting du bør feste deg ved:

For det første bør du merke deg om det av dokumentene fremgår at eiendommen selges «som den er».
Andre formuleringer som betyr det samme er: «i den stand den befinner seg på visning», «som besiktiget» eller «as is». Opplysninger om dette skal vanligvis stå i prospektet, men det kan også stå i salgsannonsen eller utkastet til kjøpekontrakt.
Forbeholdet betyr at den som kjøper boligen i utgangspunktet har risikoen for alle feil som måtte være ved boligen. Som hovedregel har man ikke noe krav mot selgeren dersom det oppstår feil og boligen er solgt som den er.
Det er vanlig at boliger selges med et slikt forbehold.
Hvis boligen selges «som den er», må du være ektra aktpågivende.

For det andre må du se etter om det gis opplysninger om mulige feil eller mangler ved boligen.
Ofte vil betydningsfulle feil kunne skjules bak «uskyldige» formuleringer i salgsdokumentene, F.eks. kan formuleringen «noe misfarging øverst på veggen» indikere at det er et betydelig fuktskadeproblem. Hvis det foreligger en grundig tilstandsrapport ved salget, vil den kunne indikere omfattende svakheter, og den må derfor leses veldig grundig.
En annen «teknikk» er at man vedlegger dokumenter som ikke virker viktige, men som kan ha stor betydning. Det er f.eks. vedlagt dokumenter om regulering som viser at det skal bygges en blokk på naboeiendommen, eller at gården du skal kjøpe leilighet i, har besluttet å bytte ut alle sigeledningene. Når dette står i salgsdokumentene, er det vanligvis vanskelig å fremme krav mot selgeren etterpå.
Ytterligere en «teknikk» er at det i takstdokumentene angis en høy teknisk verdi på boligen du skal kjøpe, samtidig som det gjøres et stort fradrag for slit og elde, gjern euten at dette spesifiseres. Dette kan være et stort faresignal. Dette blir et godt argument for selgeren dersom kjøperen etter kjøpet hevder at en bestemt svakhet ved boligen utgjør en mangel.

Hva har du med deg på visningen?

Det du tar med deg på visningen, er:

• Salgsdokumentene. Sammenhold opplysningene om de enkelte rom m.v. med det du selv kan se under visningen, rom for rom.
• Notatblokk. Noter ned opplysninger du får om forhold ved boligen du vil kjøpe.
• En sterk lommelykt for å se på vanskelig tilgjengelige steder.
• En liten ball for å undersøke om hellingen i gulvene er korrekt.
• En liten kniv til å stikke treverk for å undersøke om det er råteskader.
• Det du noterer deg av opplysninger gitt under visningen, eller som du på annen måte får fra selger, megler eller visningsassistenter, vil utgjøre en del av avtalen mellom deg og selgeren. Boligen har en mangel hvis opplysningene du får, viser seg å være ukorrekte. Dette enkle poenget med å notere opplysningene kan hjelpe deg med å spare hundretusener av kroner. Ofte vil diskusjoner etter et kjøp gå ut på om du som kjøper ble advart mot bestemte forhold under visningen. Ved at du har tatt notater, sitter du med sterke kort på hånden.