Fordeling av felleskostnader i eierseksjonssameier

Innledning

I et seksjonert sameie vil det alltid finnes utgifter som ikke knytter seg direkte til den enkelte seksjon. Slike kostnader kalles felleskostnader, og skal som hovedregel dekkes av sameiet i fellesskap eller sameiebrøken. I større sameier er det vanlig at styret administrerer innkrevingen av felleskostnadene gjennom månedlige akontobidrag fra sameierne.

Hva som defineres som felleskostnader

Felleskostnader defineres i eierseksjonsloven § 23 første ledd som «kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet». Som regel byr det ikke på problemer å avgjøre om en kostnad er en felleskostnad. Kostnader som knytter seg til bruk og vedlikehold av sameiets bygningsmasse og fellesarealer er som hovedregel en felleskostnad. Hvis en kostnad kan tilbakeføres til en enkelt seksjon eller til bruken av denne vil det være en særkostnad som skal dekkes av den enkelte sameier.

Fordeling av felleskostnadene etter sameiebrøken

Hovedregelen i eierseksjonsloven § 23 første ledd er at felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken. Størrelsen på sameiebrøkene fremgår av sameiets seksjonsbegjæring, og den kan være fastsatt på bakgrunn av areal, eller verdi på seksjonene eller på annet grunnlag.

Adgangen til å vedtektsfeste en annen fordelingsnøkkel

Eierseksjonsloven § 23 annet ledd åpner for en adgang til å vedtektsfeste en annen fordelingsnøkkel enn sameiebrøken i sameiets vedtekter. Vilkåret er at man må ha tilslutning fra alle sameierne det gjelder. Tilslutning betyr noe mer enn enstemmighet på sameiemøtet. Det kreves at samtlige sameiere som blir berørt av endringen positivt tilslutter seg til endringen, uavhengig om de var til stede på et sameiemøte hvor endringen ble vedtatt eller ikke. I praksis sender man gjerne rundt et dokument som sameierne underskriver på.

Det er svært upraktisk å få vedtektsfestet en annen fordelingsnøkkel når sameiet allerede er stiftet, da dette som regel kreves at alle sameierne er enige i endringen. Vedteksfesting av fordelingsnøkkelen til noe annet enn etter sameiebrøk er derfor mest praktisk når sameiet blir stiftet.

Fordeling av felleskostnadene etter nytte eller forbruk

Hovedregelen i eierseksjonsloven 23 første ledd gjelder ikke hvis særlig grunner taler for å fordele en kostnad etter nytte eller forbruk. Dette fremgår av eierseksjonsloven § 23 første ledd. Det fremgår av forarbeidene til eierseksjonsloven at denne regelen er ment som en snever unntaksregel. At fordeling etter nytte eller forbruk fremstår som den mest rettferdige løsningen er ikke tilstrekkelig. Det må være snakk om utgifter som er av en slik karakter at bestemte sameiere ikke får nytte av den, og at en fordeling etter sameiebrøken fremstår som klart urimelig. Tilsvarende er det for forbruksbasert fordeling, måling av forbruket må være lett å gjennomføre, og fordeling etter forbruk må fremstå som klart mer rettferdig enn etter sameiebrøken.

Fordeling av fellekostnader etter nytte eller forbruk er mest praktisk for nye tiltak i sameiet, for eksempel bygging av balkonger til kun enkelte seksjoner eller installasjon av heis i kun en av sameiets bygninger.

Relevante artikler: