Styret har en sentral rolle i borettslag og sameier. Det er styret som forvalter fellesskapets interesser, treffer løpende beslutninger og sørger for at lover, vedtekter og vedtak blir fulgt. Samtidig er styrevervet for mange et tillitsverv uten juridisk bakgrunn, noe som kan skape usikkerhet om både myndighet og ansvar. Denne artikkelen gir en samlet og oversiktlig fremstilling av styrets rolle, oppgaver og rettslige rammer.
Styret som obligatorisk selskapsorgan
Alle borettslag og sameier skal ha et styre. Styret er et selvstendig organ som handler på vegne av fellesskapet som helhet. Det innebærer at styret ikke representerer enkeltbeboere eller særinteresser, men skal ivareta fellesskapets felles interesser innenfor de rammene som følger av lov, vedtekter og vedtak fattet av generalforsamling eller årsmøte.
Styrets sammensetning, funksjonstid og valgordning følger i hovedsak av vedtektene. Vanligvis består styret av en styreleder og flere styremedlemmer, eventuelt supplert med varamedlemmer. Det er generalforsamlingen i borettslag og årsmøtet i sameier som velger styret.
Styrets myndighet og ansvarsområde
Styret har ansvar for den løpende forvaltningen av borettslaget eller sameiet. Dette omfatter både administrative, økonomiske og praktiske oppgaver. Typiske styreoppgaver er å følge opp vedlikehold av eiendommen, inngå og forvalte avtaler med leverandører, sørge for forsvarlig økonomistyring og behandle saker som gjelder eiere og beboere.
Innenfor rammen av vanlig forvaltning kan styret treffe vedtak uten å innhente samtykke fra generalforsamlingen eller årsmøtet. Dette kan for eksempel gjelde avtaler om renhold, vaktmestertjenester, forsikring, snørydding og mindre vedlikeholdsarbeider.
Grensen for styrets myndighet går der tiltakene får et slikt omfang eller en slik betydning at de ikke lenger kan anses som del av den løpende driften. Større økonomiske forpliktelser, vesentlige endringer av eiendommen eller tiltak som griper inn i den enkeltes bruksrett, krever normalt behandling i øverste organ.
Forholdet mellom styret og generalforsamlingen
Styret står under kontroll av generalforsamlingen eller årsmøtet. Øverste organ kan gi føringer for styrets arbeid gjennom vedtak, og kan også velge å gi styret konkrete instrukser innenfor lovens rammer.
Samtidig er det viktig å være klar over at generalforsamlingen ikke kan overta styrets løpende forvaltningsoppgaver. Styret har et selvstendig ansvar for å utføre sine plikter, og kan ikke fritas for dette gjennom vedtak i øverste organ.
Krav til forsvarlig saksbehandling
Styrets arbeid er underlagt krav til forsvarlig saksbehandling. Dette innebærer at styret må sørge for at saker er tilstrekkelig opplyst før vedtak treffes, og at beslutninger bygger på relevante og saklige hensyn.
Styremøter skal innkalles på en ryddig måte, og det skal føres protokoll fra møtene. Protokollen skal gjenspeile hvilke saker som er behandlet, hvilke vurderinger som er gjort og hvilke vedtak som er truffet. God protokollføring er ikke bare et formelt krav, men et viktig verktøy for kontinuitet, etterprøvbarhet og tillit.
Inhabilitet i styret
Et styremedlem skal ikke delta i behandlingen av saker der vedkommende har en personlig eller økonomisk interesse som kan svekke tilliten til avgjørelsen. Dette kan for eksempel gjelde saker som angår styremedlemmets egen bruksenhet, økonomiske krav rettet mot vedkommende eller avtaler hvor styremedlemmet selv er part.
Vurderingen av inhabilitet skal gjøres konkret i hver enkelt sak. Dersom et styremedlem anses inhabilt, skal dette protokollføres, og medlemmet skal ikke delta i verken diskusjon eller avstemning.
Styreansvar og erstatningsansvar
Styremedlemmer kan i visse tilfeller bli personlig ansvarlige for tap som påføres borettslaget eller sameiet. For at erstatningsansvar skal inntre, må tre grunnvilkår være oppfylt: Det må foreligge uaktsomhet, et økonomisk tap og en årsakssammenheng mellom handlingen og tapet.
Det stilles ikke krav om at styremedlemmer skal ha juridisk eller økonomisk spesialkompetanse. Samtidig forventes det at styremedlemmer opptrer lojalt, aktsomt og innenfor rammene av sitt mandat. Å ignorere klare lovregler, se bort fra vedtektene eller fatte uforsvarlige beslutninger kan i ytterste konsekvens medføre ansvar.
Mange borettslag og sameier har tegnet styreansvarsforsikring. En slik forsikring kan dekke økonomiske konsekvenser av erstatningskrav, men fritar ikke styremedlemmene fra plikten til å opptre forsvarlig.
Styrets rolle overfor eiere og beboere
Styret fungerer også som bindeledd mellom fellesskapet og den enkelte eier eller beboer. Dette krever god kommunikasjon, forutsigbarhet og likebehandling. Styret skal håndheve vedtekter og husordensregler på en konsekvent og saklig måte.
Usaklig forskjellsbehandling, manglende oppfølging av regelbrudd eller uklare beslutninger kan svekke tilliten til styret og i noen tilfeller gi grunnlag for rettslige innsigelser. Det er derfor viktig at styret dokumenterer sine vurderinger og sørger for ryddige prosesser.
Styrevervet i borettslag og sameier innebærer både myndighet og ansvar. Et styre som arbeider strukturert, følger gode rutiner og har bevissthet om sin rolle, bidrar til stabile, trygge og velfungerende bomiljøer. Klare rammer og forsvarlig forvaltning er til fordel for både fellesskapet og den enkelte.