Kjøpe bolig: overlevering og befaring

Skrevet 31/10/2013 av admin

Det bør settes opp et skriftlig notat/protokoll fra befaringen/overleveringen av boligen. Her bør tid og sted angis, hvem som er til stede, eventuelle mangler og liknende noteres og partene underskrive sammen.

Når kjøper overtar, markerer det et viktig juridisk skille. Kjøperen overtar risikoen for boligen, og han må da selv besørge forsikring.

Reklamasjonfristen begynner å løpe når kjøperen overtar boligen, og selger har krav på et sluttoppgjør, dersom kjøper har holdt tilbake et beløp pga. et forhold som selger har ordnet opp i.

Les også: Dette dekker eierskifteforsikringen

Befaringen av den kjøpte boligen bør foretas på dagtid. Ofte kan basisbelysningen i boligene være dårlig, og skader/mangler kan være vanskelige å oppdage på kveldstid.

Hvis kjøper i forbindelse med budgivning eller da kjøpekontrakt ble undertegnet har tatt forbehold om t visse forhold skal være ordnet før overtakelsen, er det spesielt viktig at disse forholdene sjekkes. Hvis det dreier seg om byggtekniske forhold, kan det være fornuftig å ta med seg en fagmann som er bygningskyndig.

Forhold som bør stå i overtakelsesprotokollen er:

  • Om ryddingen og rengjøringen av boligen godkjennes av kjøper.
  • Om gjenstander eller inventar er fjernet i strid med avtalen eller kjøpers forventninger.
  • Om det er skader eller mangler på boligen av et visst omfang, som ikke var synlige under visningen (eks. sprekker i parkett o.l.)
  • Hvor mange nøkkelsett kjøperen får og til hvilke rom (husk kjeller, loft, søppelcontainer, sykkelbod o.l.)
  • At strømmen er avbestilt/bestilt og at målerstanden er avlest.
  • At hovedkrav er påvist og vannmåleren er avlest.
  • Noter selgerens nye adresse og telefonnummer.
  • Begge parter underskiver overtakelsesprotokollen.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Kjøpe bolig: opplysninger gitt av selger eller megler

Skrevet 29/10/2013 av admin

Når en planlegger å kjøpe en bolig er det veldig viktig at en spør megleren og selgeren om ulike ting, og noterer ned svarene.

Dersom det etter kjøpet viser seg å være feil ved boligen, og selgeren på visningen ga opplysninger som tydet på at det ikke var feil, vil du ha sterke kort på hånden i en etterfølgende mangelsak.

Selgeren er også ansvarlig opplysningene som blir gitt av megler, takstmann, visningsassistenter og andre. Noter derfor også ned hva disse sier. Still oppfølgingsspørsmål dersom det som sies er uklart. Hvis det bare er en visningsassistent tilstede på visningen, bør du sterkt vurdere å ta direkte kontakt med megleren og selgeren.

Les også: Slik retter du krav mot selgers eierskifteforsikring

Det kan naturligvis vise seg at du ikke får behov for notatene, f.eks. fordi du ikke får tilslaget på boligen. Likevel bør du ta notatene. De hjelper deg å være bevisst på visningene, og de kan spare deg for store summer hvis du først får bruk for dem i en mangelsak. Ofte vil man også få praktiske råd på visningene, som det kan være gunstig å notere ned.

Viktige opplysninger fra deg til megler/selger

Understrek gjerne for selgeren og megleren at du mangler fagkunnskap, og at du derfor er avhengig av sikre og gode opplysninger fra dem om boligen du ønsker å kjøpe.

Få også frem at du er opptatt av at det ikke skal være «overraskelser» i det du kjøper, og at du ikke har budsjettert med større kostnader til oppussing.

Det vil generelt være et sterkt argument for selger i en senere tvist, at du har utgitt deg for å være kunnskapsrik, eller opptrådt som en «profesjonell». Det er derfor viktig å være bevisst sin rolle under visningen slik at du står sterkere dersom det senere skulle bli en rettssak.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Kan jeg kaste ut leieboeren min på dagen?

Skrevet 28/10/2013 av admin

utleie

Spørsmål: Hei, jeg har en leieboer som alltid betaler husleie for sent. Nå ligger han to måneder bak på leien. Jeg har fått nok at denne leieboeren og ønsker å kaste ham ut på dagen? Kan jeg gjøre dette?

Svar: Det er desverre ikke slik at en utleier kan kaste ut leietakeren på dagen, selv om han ikke betaler husleien i tide. Leietaker er godt beskyttet av husleieloven, og som utleier må du gå frem slik loven anviser for å bli kvitt leietakeren din.

I noen leieavtaler har man en kontraktsbestemmelse som sier at leietaker vedtar at utleier kan gå direkte til namsmannen og begjære utkastelse dersom leietaker skylder husleie. I disse tilfellene kan man sende leietaker varsel om utkastelse med en gang leietaker ligger bak på husleien. Flytter ikke leietaker eller gjør opp all skyldig husleie innen 14 dager kan man gå til namsmannen og begjære utkastelse. Da starter namsmannen en utkastelsesprosess.

Har man ikke overnevnte kontraktsbestemmelse i husleieavtalen sin kan man ikke følge denne prosedyren. Da må man si opp leietaker så sant leieavtalen har oppsigelsesadgang. Avhengig av hvor lang oppsigelsestid leietaker har kan det altså ta en stund å få ut leietaker. Har ikke leietaker flyttet etter oppsigelsestidens utløp kan man få namsmannen til å kaste ham ut.

Skal du flytte? Sjekk ut flyttebyrå Oslo

Hvis misligholdet av husleie er vesentlig kan utleier heve leieavtalen. Dette medfører at kontrakten faller bort med umiddelbar virkning. Heving er forbeholdt de mest ekstreme tilfellene, og det kreves normalt at leietaker skylder minst 3-4 måneders husleie. Også her trenger du namsmannens hjelp hvis utleier nekter å flytte.

Skrevet i Spørsmål og svar | Legg igjen en kommentar

Muggsopp i boligen

Skrevet 28/10/2013 av admin

muggsopp-i-boligen

Muggsopp er en liten sopp som lever på organiske materialer, som gress og andre planter, fuktig jord, trematerialer, gips og isolasjon. Muggsopp sammen med en rekke andre mikroorganismer finnes naturlig i miljøet rundt oss. Det er sammensetningen av de ulike artene og konsentrasjonen av sporer og flytige forbindelser som avgjør om belastningen kan være helseskadelig. Når hurtigvoksende sopper forstyrrer «normalfloraen» og enkeltstående grupper eller arter blir dominerende, kan vi få et helseproblem.

Dersom det er fuktskader inne, kommer det meget fort vekst av muggsopper. Når det oppstår muggskader, skyldes det ikke vannet isolert sett, men at fukten gir vekstgrunnlag for muggsopper.

Muggsopp kan fremtre som et farget belegg. Det vanligste på materialer innendørs er grønt, brunt, rosa og sort. Svært ofte vokser soppen på steder der den ikke er synlig. Ofte må man åpne konstruksjoner, f.eks. en vegg for at soppen skal avsløres. Også luftprøver kan avsløre muggvekst.

Muggsopp kan gi alvorlige helseplager. Årsaken er sannsynligvis produksjon av toksiner og glukaner. Nedbrytningen av toksiner i kroppen er meget langsom, så bedring av helseplager på grunn av muggsopp kan ta tid.

Les også: Dette dekker selgers eierskifteforsikring

Selv om muggsoppen ligger i et annet rom en der du oppholder deg, for eksempel i kjelleren, kan du bli syk. Den gassen som eventuelt kan dannes, lar seg ikke stoppe av mur eller andre materialer. Den kan spre seg til hele boligen.

Hvordan oppstår muggsopp?

For at muggsopp skal kunne etablere seg og vokse kreves det at muggsoppen har tilgang til korrekt næring, tilstrekkelig mengder vann og riktig temperatur. Når alle disse faktorene er til stede over lengre tid er det lett for muggsoppen og etablere seg. Ofte kan vekst av muggsopp forekomme etter relativt kort tid.

De fleste muggsopp er saprofytter, det vil si at de lever av dødt organisk materiale. Derfor er muggsopp meget vanlig i naturen. Men også i boliger og andre bygninger kan muggsoppen trives hvis forholdene er tilrettelagt for det. Det finnes nemlig rikelig med organisk materiale som er egnet næring for muggsoppen i bygninger. Særlig på maling, plast og i isolasjon kan man forvente å finne muggsopp i en bygning der det er fuktproblemer. Man finner i tillegg gjerne muggsopp på trebaserte materialer eller andre produkter med cellulose.

Muggsopp er som nevnt avhengig av væske, og det er en klar risiko for etablering og vekst av muggsopp i bygninger den relative luftfuktigheten ligger over ca. 85% og temperaturen ligger på mellom 10-15 grader. Det er mengden med vann som er avgjørende for vekst av muggsopp.

I tillegg er muggsoppen avhengig av en gunstig temperatur for å utvikle seg, og for å trives. Normalt er det nok med et par plussgrader, og aktiviteten øker kraftig opp til 20-30 grader. Ved høyere temperaturer over 30 grader avtar aktiviteten igjen, og ved 40-50 grader dør muggsoppen.

En bygning opplever utvendig en stor variasjon i temperaturer, og dette påvirker også muggsoppen. Om vinteren klarer ikke muggsoppen å overleve utendørs pga. kulden, og på sommeren kan det også bli for varmt slik at muggsoppen dør.

Innvendig i en bygning derimot er det relativt jevne temperaturer hele året. I vanlig boliger ligger temperaturen gjennomsnittlig på 18-22 grader i oppholdsrom, og noe kjøligere på bad. Dette er perfekte levevilkår for muggsoppen, særlig hvis fuktigheten er riktig i tillegg.

Muggsopp og grenseverdier

Fordi det er så mange faktorer som påvirker eksponering av muggsopp, og fordi det er individuelle grenser for hva mennesker tåler av belastning, er det med dagens kunnskap ikke mulig å sette klare grenser for hva man kan tolerere av muggsopp i luft i en bygning.

Nasjonalt folkehelseinstitutt har på grunn av usikkerheten knyttet grenseverdier og individuelle tålegrenser lagt deg på en generell begrensning for hva man aksepterer av muggsopp innendørs:

«Fukt og råteskader skal ikke forekomme Synlig mugg og mugglukt skal ikke forekomme. Men dagens kunnskap kan det ikke settes en tallfestet norm».

De samme retningslinjene er også nedfelt i Teknisk forskrift til Plan- og bygningsloven kap VIII § 8-3 om fukt:

1. Generelle krav
«Bygningsdeler og konstruksjoner skal være slik utført at nedbør, overflatevann, grunnvann, bruksvann og luftfuktighet ikke kan trenge inn og gi fuktskader, mugg, soppvekst eller andre hygeniske problemer».

3. Våtrom
«…materialer skal velges slik at faren for mugg- og soppdannelse er minimal»

4. Byggfukt
«Materialer og konstruksjoner skal være så tørre ved innbygging/forsegling at det ikke oppstår problemer med tilvekst av mikroorganismer, nedbrytning av organsiek materialer og økt avgassing».

Med riktig utførelse og riktig valg av materialer skal det ikke forekomme vekst av muggsopp. Man skal som utgangspunkt derfor ikke regne med at det er høyere verdier av muggsoppsporer innendørs enn hva en normalt kan forvente fra uteluften som slipper inn.

Muggsopp og helseskader

Det er vanskelig å fastslå hvilken effekt en muggsoppskade i en bygning har på et menneske. Dette skyldes at man vet for lite om de ulike faktorene, bla. hva som spres fra muggsoppen i form av sporer, gasser o.l. Det man imidlertid vet er at det er en overhyppighet av luftveisinfeksjoner blant beboere i fuktskadde bygninger. Samtidig vet man at en del får allergiske reaksjoner i fuktskadde boliger. Det er først og fremst stoffer i overflaten på muggsoppsporene man da reagerer på.

Generelt vil eksponering av muggsopp i luften først gi utslag i slimhinnene i luftveier, øynene og til dels på huden. Sekundært eksponeres mage og tarm, fordi man puster inn og svelger muggsoppsporene.

Ved innånding av meget store mengder med muggsoppsporer, kan kraftige influensalignende allergireaksjoner oppstå, kalt allergisk alveolitt. Dette er en tilstand med feber, frysninger, hoste og kortpustethet som oppleves noen timer etter eksponeringen. Sympotomene avtar gjerne etter 12-18 timer.

I tillegg er det vanlig med allergireaksjoner, som mange er kjent med ovenfor pollen og husdyr. Dette er en atopisk umiddelbar allergireaksjon. Ved en atopisk overfølsomhet kan en allergisk reaksjon oppstå selv ved en meget lav eksponering av muggsopp.. Resultatet av lang tids eksponering av muggsopp er at man kan utvikle denne overfølsomheten.

Siden muggsopp vokset godt i 37% kan etablering av muggsopp i menneskekroppen forekomme. Heldigvis vanskeliggjør kroppens imunforsvar i stor grad dette, og det er i praksis ikke et problem for friske personer, men kan utgjøre et problem for personer med nedsatt immunforsvar.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Fuktskader i boligen

Skrevet 28/10/2013 av admin

fuktskader-i-boligen

Den vanligste typen feil ved boliger er at de har fuktskader. Det har vært anslått at kanskje inntil en halvpart av norske bygg har større eller mindre fuktskader. Fuktskader er derfor av stor praktisk, økonomisk og helsemessig betydning for folk flest. Fukstskader kan føre til råteskader og mikrobiell vekst. Fukstskader har en teknisk og en helsemessig konsekvens.

Den helsemessige siden av fukstskader er mange ikke oppmerksom på. Det er grunn til å to at svært mange nordmenn får helseskader som følge av at boliger har fuktskade. Dersom man først har pådratt seg en helseskade som følge av fukskade, vil denne i verste fall kunne følge en livet ut.

Les også: Slik fungerer selgers eierskifteforsikring

Alle porøse materialer som har vært utsatt for fukt, kan bli sete for vekst av mikroorganismer; bakterier, gjærsopper, råtesopper og særlig muggsopper. Det er muggsopper som hyppigst gir problemer.

Fuktskader og helse

I Norge, som i mange andre land, er fuktskader årsak til alvorlige helseskader. I Sverige har forskning vist at fuktskader rammer over 1 million mennesker. Flere hundre tusen norske barn, unge og voksne lider av helseskader som følge av fukt og andre forurensninger i norske boliger.

Vi vet ikke hvor stort problemer er fordi vi mangler forskning på området. Mange norske leger kjenner ikke til sammenhengene mellom helsesymptomer og byggeskader, slik at årsaken til sykdom pga. fuktskade ikke avdekkes. I inneklimadebatten glemmer vi stort sett denne viktigste årsaken til alvorlige helseproblemer. I USA regnes fuktskader for å være fullt på høyde med skader som følge av passiv røyking.

Oppvekst av muggsopp og bakterier i boliger er et økende problem som kan forårsake helseproblemer hos beboere. Det er påvist sammenheng mellom sykdomssymptomer hos beboere og mugglukt, vannskader og muggvekst. Årsakene som registreres er ofte mangefulle utbedringer av vannskader, mangefull ventilering av boligen og boligrom under terreng med fuktinnsig på grunn av dårlig drenering. Baderommet er den største årsaken til fukt og muggsoppskader i boligen.

Norges Astma- og Allergiforbunds Inneklimakontor har ca. 30 henvendelser hver dag med spørsmål om inneklimamiljø. Påvirkning av fukt og muggsopp er en gjenganger, og har hatt stor økning de siste årene. Folk påføres store helsemessige problemer og store kostnader i forbindelse med utbedring av fukt- og soppskader i boligen.

Vanlige symptomer som oppgis ved påvirkning av fukt og muggsopp:

  • Hodepine
  • Gjentatte luftveisinfeksjoner
  • Renne øyne og nese
  • Hoste
  • Utslett
  • Tretthet
  • Konsentrasjonsvansker

Symptomene varierer fra person til person.

Kjøp av bolig med fuktskader

Problemer med fukskader i boliger ved eierskifte er et økende problem i Norge. Årsaken er ofte at takstmannen har oversett fukt- og muggskader ved salgstakst av boligen. Også tilstandsrapporten, som skal være kjøpers sikkerhet for at boligen er i god stand, sier ofte ikke noe som helst om de fukt- og soppskader som oppdages av ny eier etter eierskifte. Desverre ender enkelte av disse sakene opp i rettsapparatet for å få avklart hvem som til slutt skal betale regningen for utbedring av fuktskadene.

I fuktskadetilfeller viser megler og takstmann ofte ikke ansvar for dårlig utført jobb i forbindelse med boligsalget. Mangelfull kunnskap om fukt som et helseproblem er ofte årsaken til meglers og takstmanns manglende undersøkelser og nedtegnelser i tilstandsrapportene.

Eiendomsmegleren hevder å være en formidler mellom kjøper og selger i forbindelse med et kjøp/salg. I tillegg ordner megler med visninger og kontraktsmessige forhold. Ofte tillegger kjøper og selger megleren en langt større rolle i forbindelse med eierskiftet enn tilfellet i praksis viser seg å være. Det lønner seg alltid å ha med en sakkyndig person når du skal kjøpe bolig for å kunne avdekke eventuelle fuktskader.

Lovgivningen stiller krav til at det ikke skal være fuktskader i boliger. I teknisk forskrift til Plan- og bygningsloven står det følgende:

§ 8-37. Fukt

1. Generelle krav
Bygningsdeler og konstruksjoner skal være slik utført at nedbør, overflatevann, grunnvann, bruksvann og luftfuktighet ikke kan trenge inn og gi fuktskader, mugg-, soppvekst eller andre hygieniske problemer.

2. Fuktsikring
Terreng rundt byggverk skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket når ikke andre tiltak er truffet for å lede bort overflatevann. Rundt bygningsdeler under terreng og under gulvkonstruksjoner på bakken, må treffes nødvendige tiltak for å lede bort sigevann og hindre at fukt trenger inn i konstruksjonene.
Fasadekledning, vinduer, dører og installasjoner som går gjennom vegger, skal utformes slik at skadelig fukt kan tørke ut.
Tak skal ha tilstrekkelig fall slik at regn og smeltevann renner av. Dersom kondens kan oppstå på undersiden av taktekking eller taktekking ikke er tilstrekkelig tett til å forhindre inntrenging av vann, må underliggende konstruksjon beskyttes ved hjelp av et vanntett sjikt.

3. Våtrom
Bad og vaskerom skal ha sluk. Rom med sluk skal ha gulv med tilstrekkelig fall mot sluk for de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann regelmessig.
Gulv, vegger og tak som kommer til å bli utsatt for vannsøl, lekkasjevann eller kondens, skal utføres med fuktbestandige overflatematerialer. Bakenforliggende konstruksjoner og rom som kan påvirkes negativt av fukt skal være beskyttet av et vanntett overflatemateriale eller et egnet vanntett skikt. Materialer velges slik at faren for mugg- og soppdannelse er minimal.

4. Byggfukt
Materialer og konstruksjoner skal være så tørre ved innbyggingen/forsegling at det ikke oppstår problemer med tilvekst av mikroorganismer, nedbrytning av organiske materialer og økt avgassing.

Årsaker til fuktskader i boliger

  • Altfor korte byggetider – mangefull uttørking av boligen.
  • Konstruksjonsfeil av våtrom eller mangefull utførelse.
  • Inntregning av vann gjennom flate tak, vegger o.l.
  • Gamle fuktskader som ikke er forsvarlig utbedret.
  • Mangefull eller dårlig drenering.
  • Fuktinntrengning gjennom fundament.
  • Lekkasjer på røranlegg til husets våtrom.
  • Høy fuktproduksjon fra våtrom (dusj, vaskerom, uventilerte tørketromler osv.)
  • Kuldebroer som fører til kondens inne i oppholdsrom eller i boligen for øvrig.
  • Manglende bruksanvisninger for boliger. Det sal være effektiv ventilasjon i boligene.
  • Støvkondensasjon på kalde flater i boligen (kuldebroer).
  • Kondensasjon på kjølebaffler eller andre flater hvor det avsetter seg støv (organisk materiale)
  • Familiens bruk av boligen, f.eks. tørking av tøy innendørs.
  • Stengning av ytterveggsventilasjon på grunn av trekk.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Kjøpe bolig: kontraktsmøtet

Skrevet 28/10/2013 av admin

kjope-bolig-kontraktsmotet

Som tidligere nevnt kommer avtale om kjøp av bolig i stand allerede når selger aksepterer ditt bud. Som kjøper er du i utgangspunktet ikke pliktig til å akseptere nye betingelser i kontrakten etter at ditt bud er akseptert.

Hvis megleren sender en skriftlig bekreftelse til kjøperen om at budet er akseptert så pass på at denne bekreftelsen har et korrekt innhold. Bekreftelsen skal ikke bekrefte annen enn det partene allerede har avtalt, og det kan ikke ta inn nye betingelser.

Selv om avtale/kontrakt allerede foreligger, er det vanlig at man senere har et ontraktsmøte hos megleren. I dettemøtet er utgangspunktet at den allerede foreliggende muntlige avtalen skal formaliseres og presiseres. Ingen av partene behøver å akseptere nye betingelser.

Hvis det tidligere ikke har vært sagt at eiendommen selges «som den er», kan ikke selgeren eller megleren introdusere et slikt forbehold i kontraktsmøtet.
Det samme gjelder om selgeren etter å ha akseptert kjøperens bud kommer på nye forhold han vil ta forbehold eller opplyse om. Tvert imot vil det forhold at selgeren på dette tidspunktet introduserer nye forhold, være et argument for at han har misligholdt sin opplysningsplikt før kjøpet, slik at det foreligger en mangel.
Kjøperen plikter ikke å akseptere forbeholdet selv om han blir fortalt at det skyldes en «forglemmelse», at forbeholdet ikke ble tatt tidligere, eller at forbeholdet er «vanlig».
Det er ikke uvanlig at kjøperen på kontraktsmøtet blir introdusert for opplysninger om nye, negative forhold ved boligen.

Les også: Hvordan fungerer selgers eierskifteforsikring?

En måte dette kan skje på er at selgeren muntlig i kontraktsmøtet nevner en feil han plutselig har kommet på, f.eks. om mangefull drenering, en gammel vannlekkasje eller et planlagt byggeprosjekt på naboeiendommen.
En annen innfallsvinkel er at kontrakten man får beskjed om å underskrive, henviser til andre dokumenter kjøperen ikke har mottatt før selve kontraktsmøtet. I disse dokumentene, f.eks. reguleringsplanen kan det komme frem negative forhold av betydning.
Det er veldig viktig at kjøperen følger godt med under kontraktsmøtene. Les alle dokumenter grundig, og hør nøye etter hva som blir sagt. Det er lett for kjøperen å bli overkjørt under kontraktsmøtet, og på den måten miste rettighetene sine. Vært klar over inneholdet i dokumentasjonen som blir fremlagt og husk at selv om meglerens rolle i kontraktsmøtet i utgangspunktet er å være en nøytral part, så fungerer han i praksis ofte i større grad som «selgerens mann», og ønsker å forhindre et mangelansvar for selgeren.

Det kan også hende at megleren har gjort en feil ved å ikke frem legge frem all relevant informasjon for kjøperen forut for budgivningen.

Les også: Husk dokumentavgiften!

Det er anledning til å presisere innholdet av avtalen på kontraktsmøtet, og dette er også hovedformålet med møtet, og kjøperen bør også passe på å få med i kontrakten spesielt viktige forhold, f.eks. opplysninger som selgeren har gitt på visningen. De opplysninger som selger og megler gir i forkant av budgivningen anses også som en del av avtalen, men av bevismessige hensyn er det viktig at kjøperen presiserer dette i den skriftlige kontrakten.

Hvis man ønsker kan det være fornuftig å ta med en advokat i kontraktsmøtet hvis man føler seg usikker på kontraktssituasjonen, og hvilke rettigheter man har, eller ha en advokat på stand-by på telefon slik at man kan ringe til denne hvis man lurer på noe.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Tips og råd til budrunden

Skrevet 27/10/2013 av admin

Når blir budet bindende?

Ved kjøp av bolig vil du som kjøper være bundet av budet ditt i det tidsrommet du har satt. Når selger har akseptert budet sitt og aksepten har kommet frem til deg, er bindende avtale om kjøp av bolig inngått.

Aksepten har kommet frem til deg når den er havnet i postkassen din, eller du har mottatt en sms-melding på mobiltelefonen, eller den ligger i e-postkassen din. Ringer eiendomsmegleren eller selgeren til deg å sier at budet er akseptert, vil budet både være kommet frem til deg og kommet til kunnskap hos deg.

Angrer selger at han har akseptert budet ditt, må selger gi beskjed om dette til deg før eller samtidig med at du har lest og fårr kunnskap om selgers aksept. Når du har forstått at selger har akseptert budet ditt, er det for sent for selger å trekke seg fra avtalen – da er også selger endelig bundet til kjøpsavtalen.

Les også: Slik fungerer eierskifteforsikring

Har megler meddelt deg aksepten muntlig på telefon, vil det være for sent for selger å trekke aksepten tilbake fordi aksepten har kommer til din kunnskap når megleren meddeler deg dette på telefonen.

Budstrategi

By en god pris med kort frist. Ta kontakt med megler dagen etter første visning og tilby en god pris, som kun er aktuell hvis det ikke blir noen budrunde. Budet bør være tilpasset prisantydningen, og gjerne ligge litt over. Gi en 15 minutters frist.
Gi ditt bud sent i budgivningsfasen. Hold deg orientert om hva som skjer i budrunden uten å by selv. Når de konkurrerende budgiverne kun overbyr hverandre med små beløp, legger du ikke et bud som ligger markert over de andres bud.
Avtal at budene skal høynes med bestemte beløp. Få selgeren og megleren til å akseptere at man kun aksepterer overbud på f.eks. kr. 50.000. Fordelen med dette er at man raskt kommer opp i boligens salgspris, og budgivningen stopper opp fordi økningene svir hardt.
«Kupp visningen». Ring megleren før visning og be om å få se objektet. Ved å legge inn et relativt høyt bud før andre har vært på banen, vil du kunne få napp uten å måtte konkurrere med andre.
Mulighet for gode kjøp i ferien. I denne perioden har markedet en tendens til å stilne av, og du kan gjøre gode kjøp.
Gode råd når markedet er tregt, kan være å legge inn lave bud mange steder (men pass på at du ikke blir sittende med to boliger) samt å ikke la megleren presse opp prisen.

Andre råd ved budgivningen

Finn boligens prisområde og sett et tak

Setten grense som viser hva du mener boligen du vil kjøpe er verdt, og et abolutt tak for hva du vil/kan by for eiendommen. Formålet med den første grensen er å forhindre at du for fort byr opp til ditt eget tak. Psykologisk er det en tendens til at man endrer opp ved taket. Husk også at det alltid finnes alternativer til boligen du vil kjøpe. Taksten er ikke uten videre riktig pris. Takster har en tendens til å være for lave i et boligmarked som beveger seg oppover, og for høye i et boligmarked som beveger seg nedover.

Husk at ta hensyn til boligens totale kostnad før du setter pristaket.

Den totale prisen er kjøpesum + hvis det gjelder kjøp av leilighet; andel av fellesgjeld + andel av kostnaden for vedtatte oppussingstiltak + andel av kostnaden for ikke vedtatte oppussingstiltak + andel av driftsutgiftene i sameiet/borettslaget.
I tilegg kommer omkostninger ved kjøpet: Dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen (eller transaksjonsgebyr hvis det ikke er selveierbolig) + tinglysningsbegyrer.
Til slutt må du ta hensyn til nødvendig vedlikeholdskostnad for din egen bolig (som selgeren ikke er ansvarlig for). Dette kan være en stor kostnadspost.
Se an selger og vær forsikrig med å stole på megleren

For å oppnå en lavest mulig pris på boligen du vil kjøpe er det viktig å vurdere både selgeres psyke og hvilke praktiske forhold han må forholde seg til. Budgivningstaktikken må vurderes i forhold til dette. Se på budgivningen som et spill, hvor målet er å få selgeren til å selge boligen til deg for en lavest mulig pris.

Megleren vil gjerne ønske å oppnå en høyest mulig pris. Vær forsikrig med å la megleren presse deg til å «overby deg selv». By høyere hvis du har et konkurrerende bud. De kan be om å få se budet. Husk at budets reelle størrelse også beror på hvilke forbehold som er tatt.

Bruk av akseptfrister

Akseptfrister bør brukes bevisst. Akseptfristen er den firsten selgeren må akseptere ditt bud innenfor for at du skal være budet av ditt bud. Du kan fritt fastsette egne akseptfrister for ditt bud. Angi dato og klokkeslett da det ellers kan være uklart hvor lenge du er bundet av budet. Når du fastsetter fristen, så tenk på virkningene ovnfor selgeren, megleren og andre kjøpere. Dersom du tror du kan få selgeren til å akseptere ditt bud straks ved å gi et visst bud med en kost frist, står du helt fritt til å gjøre dette.

Ikke by på flere boliger på en gang

Hvis du ikke ønsker å bli sittende med to kjøpte boliger, må du ikke by på en annen bolig før din akseptfrist har gått ut eller selgeren har avslått ditt bud. Du er fortsatt bundet av ditt bud selv om selgeren får inn andre, høyere bud på boligen.

Start med et lavt bud

Et lavt bud vil kunne mørne selgeren og dempe hans prisforventning.

Ikke legg vekt på at selgeren har eierskifteforsikring

Eierskifteforsikring er en forsikring som tegnes av selgeren for å bskytte ham mot ansvaret han kan komme i etter kjøpsavtalen/avhendingsloven.

Eierskifteforsikring er dermed en forsikring for selgeren og ikke for kjøperen. Fordelen som kjøperen av boligen kan ha av forsikringen, er at han ved mangler kan gå direkte på forsikringsselskapet, noe som er et poeng dersom selgeren har svak økonomi. En ulempe, er at forsikringsselskapet kommer på banen uansett om kjøperen trekker det inn i mangelsaken.

Et vanlig inntrykk er at eierskifteforsikringsselskapene er mer opptatt av å spare penger enn å gjøre opp berettigede krav. Derfor blir det ofte lange tvisteoppgjør.

Forbehold i budet

Ofte kan situasjonen være at man mister interessen for en bolig, fordi man har oppdaget svakheter eller risiko ved boligen man ønsker å kjøpe. Her finnes det alternativer for å fjerne svakhetene eller redusere risikoen.

Avveiningen man gjerne står ovenfor, er at man på den ene siden ønsker en feilfri bolig, men på den andre siden vet at det er få slike boliger til prisen man må betale.

Dersom man stiller for strenge krav kan det bli vanskelig å komme i mål med boligkjøpet. Et viktig spørsmål er om man kan få rimelig trygghet for at boligen man kjøper ikke har vesentlige feil uten å måtte betale altfor mye.

Ta inn i budet opplysninger som selgeren har gitt

Vær oppmerksom på at avtale om kjøp av bolig blir til i det øyeblikket du som kjøper legger inn et bud som selgeren aksepterer. Avtalen oppstår ikke først når kjøpekontrakt undertegnes. Dette gjelder også muntlige bud.

Hvis selgeren har gitt sikre opplysninger om forhold du var usikker på under visningen, reduseres risikoen ved å kjøpe boligen. Det vil da være en mangel dersom opplysningene viser seg å være feilaktige. Hvis selgeren f.eks. opplyser at badet ble totalt rehabilitert etter våtromsnormen for fem år siden, kan du føle deg ganske trygg på at du ikke vil få ekstra utlegg med det første.

Du vil i så fall normalt ha en meget sterk mangelsak om det likevel oppstår fuktskader etter kort tid. Det kan være fornuftig at du i ditt bud skriver inn spesielle opplysninger som du baserer budet ditt på. Du kan også skrive i budet hva som skal være konsekvensen, dersom det viser seg at opplysningene skulle være feil. F.eks. at du skal få hevingsrett dersom sakkyndige opplyser at det er nødvendig å legge ny drenering for å unngå fuktproblemer i kjelleren.

Ofte vil selgerne være mest opptatt av størrelsen på budet og ikke forbehold som tas i budet. Et godt råd kan derfor være å ta forbehold. Gjør det skriftlig slik at forbeholdet senere kan dokumenteres.

For det første kan det tas forbehold om at det ikke skal gjelde noe «som den er»-forbehold ved kjøpet. Dette vil generelt styrke din posisjon dersom det i ettertid skulle vise seg å være feil med eiendommen. Selv mindre feil vil da lettere kunne gi deg grunnlag for krav mot selgeren.

Dersom selgeren har tenkt å tegne eierskifteforsikring, vil han kunne bruke som argument mot ditt bud at premien for hans forsikring blir høyere dersom «som den er»-forbehold fjernes. Dette er uansett ikke et avgjørende argument dersom ditt bud er høyere enn andres bud på boligen. Du kan eventuelt tilby deg å dekke merkostnaden for selgeren.

For det andre kan man ta spesielle forbehold om særskilte forhold ved eiendommen eller knyttet til kjøpet ellers. Dersom du f.eks. er bekymret for om det er membran på badet, kan du i budet ta forbehold om at budet forutsetter at det er slik membran, eller at selgeren vil besørge lagt membran dersom denne mangler. Du kan ta forbehold om en bestemt overtakelsesdato, eller at du forutsetter at hvitevarene eller bestemte møbler følger med på kjøpet.

Megleren vil ofte på vegne av selgeren forsøke å forhandle bort denne typen forbehold i forbindelse med en budrunde. Ikke gi etter for press fra megleren for fort. Bruk forbeholdet bevisst. Selgerens forhandlingssituasjon vil blant annet bli påvirket av hvor høye de andres bud er, og om det er andre forbehold ved disse, f.eks. finansieringsforbehold. Kanskje kan du vinne budrunden ved å innlevere et noe høyere bud enn andre med forbehold.

For det tredje kan det tas forbehold om å foreta en nærmere teknisk gjennomgang av boligen med en fagmann før endelig avtale inngås.

For det fjerde kan det tas et finansieringsforbehold. Et finansierinsforbehold gir rettslig sett ikke budgiver rett til å gå fra kjøpet om man oppdager svakheter ved boligen i ettertid. I praksis er det kanskje likevel enkelte som misbruker finansieringsforbehold på denne måten. Vær oppmerksom på at en finansieringsplan ikke er et finansieringsforbehold. Det er for øvrig ellers en klar fordel om du har finansieringen i orden, før du går inn i en budrunde.

For det femte bør du vurdere å skrive inn eventuelle spesielle forutsetninger du har for kjøpet. En slik forutsetning kan være at du får avklart at det ikke vil skje utbyggingsaktivitet på nabotomten, eller at kommunen godkjenner oppføring av et nytt hus på tomten. Hvis du har forutsetninger for kjøpet som du ikke forteller selgeren om så kan vanligvis ikke selger holdes ansvarlig for disse.

Faren ved alle forbehold er at du ved å ta dem opp setter spørsmålet på spissen, selgeren blir bevisst forholdet, og de kan nekte å akseptere ditt forbehold. I så fall kan du vanligvis ikke senere bruke forholdet som grunnlag for et krav.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Reklamere på boligkjøp

Skrevet 27/10/2013 av admin

Reklamer i tide!

Hvis du oppdager feil eller mangler ved boligen du har kjøpt bør du si fra til selger eller selger eierskifteforsikringsselskap så børt som mulig. Hvis du venter for lenge, kan det hende at du mister dine krav fordi du har reklamert for sent.

Avhendingslova § 4-19 opererer med to reklamasjonsfrister. Selv om du har en abolutt reklamasjonsfrist på fem år etter at du kjøpte boligen din, betyr ikke dette at du kan sitte på gjerdet å vente på reklamere på feil og mangler som du har oppdaget frem til dette tidspunktet.

Lovens hovedfrist er nemlig at kjøperen taper retten til å gjøre feil eller mangler ved boligen gjeldende hvis kan ikke reklamerer innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Dette vil si at når du oppdager en feil eller mangel på boligen du har kjøpt, så må du melde fra til selger eller selgers eierskifteforsikringsselskap ganske raskt.

Les også: Slik fungerer selgers eierskifteforsikring

Hva som ligger i «rimelig tid» sier ikke avhendingsloven noe om, men domstolene har i noen tilfeller nektet en reklamasjon fremmet som ble fremsatt tre måneder etter at kjøperen oppdaget feil og mangler ved boligen. Jo tidligere du er ute med å melde fra om manglene, jo tryggere er du.

I tillegg til reklamsjonsfristene i avhendingslova, løper det også samtidig foreldelsesfrister i foreldelsesloven. Den alminnelige foreldelsesfristen i foreldelsesloven § 2 er tre år fra den dag fordringshaveren tidligst hadde rett til å kreve oppfyllelse av et krav. Kravet ditt oppstår normalt ved overtakelsen, da manglen/feilen allerede foreligger på dette tidspunktet, selv om du ikke har oppdaget den enda. Oppdages feilen eller mangelen etter to år, har du altså bare ett år igjen av foreldelsesfristen. Hvis du oppdager feilen senere enn etter den alminnelige foreldelsesfristens utløp, gir foreldelsesloven deg allikevel en tilleggsfrist på ett år til å avbryte foreldelsesfristen.

Foreldelsesfristen avbrytes kun ved søksmål eller at selgeren erkjenner ditt krav. Selv om du reklamerer til selgeren, kan saken din altså bli foreldet dersom selgeren ikke aksepterer ditt krav, og du ikke hurtig får saken inn i rettssystemet.

Hvordan reklamerer du?

En reklamsjon bør av bevishensyn sendes skriftlig til selgeren eller selgers eierskifteforsikringsselskap. Selve reklamsjonen bør inneholde en beskrivelse av de feil og mangler som du har funnet i boligen. Du trenger ikke allerede nå å fremstille er krav. Reklamasjonen kan følges opp med en sakkyndig vurdering av feilene og manglene, og du kan på dette tidspunktet stille et krav til selgeren.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Bør du ha med fagfolk på visningen?

Skrevet 26/10/2013 av admin

bor-du-ha-med-fagfolk-under-visningen

Dersom man oppdager urovekkende forhold i dokumentene eller på visningen, bør det vurderes å ta med fagfolk på visningen for å utrede forholdet nærmere. Dette er spesielt viktig dersom ikke selgeren går med på en avtale om at han skal ha risikoen for forholdet. Du kan også engasjere en fagmann til å skrive en full tilstandsrapport på boligen.

Ofte står det i salgsprospekter at kjøperne oppfordres til å ta med en fagmann på visningen. Selgeren vil gjerne bruke dette som et argument, og vil hevde at du som kjøpte boligen dermed ikke har et krav.

En risiko ved å ta med fagfolk på visninger, er at det vil være enklere for selgeren å gjøre gjeldende at kjøperen burde oppdaget forskjellige svakheter på visningen som følge av at man hadde med sakkyndige. Av denne grunn er det viktig at man også bruker dyktige fagfolk. En dårlig fagmann vil kunne være mer til skade enn nytte.

Man kan videre merke seg at det normalt ikke er et poeng å gjøre selgeren oppmerksom på at man har med en fagmann, av samme grunn som man ikke selv bør utgi seg for å være spesielt kyndig. Et unntak gjelder om man bruker dette som et argument for at man ønsker et bestemt forbehold i budet. Et annet unntak er hvis du ønsker å sende en uttalelse fra fagmannen til selgeren oppmerksom på feil, som han i så fall vil plikte å opplyse andre kjøpere av boligen om.

Dersom tiden blir knapp før budgivningen, kan det brukes som et argument for å ta en forbehold i budet. Skriv da at man ikke har fått anledning til å ta med en sakkyndig på visning på grunn av mangel på tid. Det samme kan gjøres dersom du har kjøpt «usett», dvs. uten å gå på visningen.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar

Kjøpe bolig: Undersøkelser under visningen

Skrevet 26/10/2013 av admin

kjope-bolig-undersokelser-under-visningen

Typiske feil du kan se

Fuktskader er den mest vanlige feilen ved boliger, både nye og gamle. Mange feil som skyldes fuktskader er synlige, men bare hvis du vet hva du leter etter:

  • Unormal fasong. Sveller materialene?
  • Fuktskjolder.
  • Misfarging kan tyde på vekst av muggsommer. Se spesielt etter grønn, svart, rosa eller brunlig misfarging.
  • Innsekter og småkryp kan være et tegn på fuktskader, f.eks. slvkre og stokkmaur.

Typiske feil du kan lukte

Unormal lukt er ofte det første tegnet på muggvekst. Du kan ofte lukte muggvekst inne i konstruksjoner, dvs. på steder du ikke kan se.

Muggsopp og bakterier kan produsere lukt som varierer i styrke og karakter. Det antas at ca 30 % av muggsoppen avgir lukt.

Hvilke lukter skal du være oppmerksom på?

  • Kjellerlukt.
  • Søtlig lukt.
  • Ammoniakklukt («kloakk»). Vær generelt oppmerksom på skarpe og innestengte lukter.

Hva skal du være oppmerksom på når du foretar «lukttesten»?

  • Det er idet du kommer inn i et rom, og i de første minuttene deretter, at du merker unormal lukt. Årsaken er at luktesansen fort «mettes». Det innebærer at en lukt som er tydelig i det du kommer inn i et rom, etter kort tid ikke oppfattes lenger.
  • Dersom det er vinter og du har pustet inn mye kad luft, kan luktesansen være litt «bedøvet» de første minuttene.
  • Trekk pusten dypt inn idet du går inn i rommet og kjenn etter.
  • Dersom det er satt inn «goddufter»kan dette være gjort for å kamuflere andre lukter.
  • Spør om det er luftet i boligen like før visning. Da kan lukten fra eventuell muggsopp være minimal.
  • Vær på vakt mot forsøk på «oversalg». Selgeren vil gjerne gjøre det han kan for å skjule lukter som kan være skjenerende og dermed prisdempende.
  • Dersom du lukter noe, så behøver naturligvis ikke dette å være en alvorlig feil, Men du må være bevisst på forholdet og vurdere hva du skal gjøre før du gir bud på boligen.

Feil du kan høre eller undersøke på annen måte

Særlig på baderom kan det være aktuelt å banke på fliser og bygningsmaterialer. Om du hører en hul lyd, kan dette være et tegn på at fliser holder på å slippe pga. fuktskader.

I våtrom skal det være fall på gulvet mot sluket. Dette kan du undersøke ved å legge en liten ball på gulvet, og se om den triller dit den skal. Med denne ballen kan du også undersøke om det er skjevheter i øvrige gulv. Enkelte leiligheter i Oslo kan ha flere titalls centimeter i høydeforskjell fra den ene enden av leiligheten til den andre.

Sjekk om dører og vinduer har slått seg, eller om de lett lar seg åpne og lukke.

Relevante artikler:

Skrevet i Avhending | Legg igjen en kommentar