Av ulike grunner kan leietaker ha et ønske om å fremleie en bolig for kortere eller lengre tid. Dette kan skyldes mange grunner, f.eks. at leietaker skal avtjene militærtjeneste, lengre ferieopphold, midlertidig ansettelse i en annen by osv.
Fremleie vil altså si at leietaker leier ut hele eller deler av boligen videre til en annen, som da kalles fremeier.
Fremleieren har ikke et kontraktrettslig forhold med utleieren, men med hovedleieren. Men ved fremleieres eventuelle mislighold blir hovedleieren identifisert med fremleieren, og utleier kan ha rett til å si opp hovedleieren.
Her får du tilgang til gratis husleiekontrakt
Ulempen med fremleie er at boligeieren ikke har like god kontroll med hvem som benytter boligen,og at den den som benytter boligen (fremleieren), ikke er den som i henhold til leiekontrakten er forpliktet til å betale husleien.
Nært beslektet med fremleie er at leietakeren ønsker å ta opp andre personer i sin husstand, midlertidig eller varig, f.eks. samboer, barn osv.
Adgangen til fremleie.
For vanlige leieforhold reguleres fremleie av husleieloven § 7-2. Bestemmelser slår fast at for å fremleie må man ha tillatelse av utleier. Her er det imidlertid flere unntak, slik at adgangen til fremeleie blir ganske utvidet for leietaker.
Opptak i husstand.
Leietakers rett til å ta opp personer i egen husstand er i prinsippet et viktig unntak fra hovedregelen om fremleie. Et slikt opptak av personer i husstand anses ikke som fremleie. Leietakeren har rett til å ta opp den nærmeste familie i egen husstand, jf. husleielovens § 7-2. Som nærmeste familie anses ektefelle, samboer, egne eller ektefelles eller samboers barn, egne eller ektefelles eller samboers foreldre, besteforeldre, barnebarn og fosterbarn. Leietakers kjæreste blir regnet som samboer når han eller hun flytter inn hos leietakeren.
Fremleie av del av bolig.
Hvis leietaker selv skal bo i boligen, men ønsker å fremeie en del av den til en annen, kreves også her utleiers godkjenning, jf. husleieloven § 7-3. Utleieren kan imidlertid kun nekte godkjenning hvis fremleierens forhold gir saklig grunn til det. Det skal mye til før utleier kan sies å ha saklig grunn til å nekte godkjennelse. Her har leier altså en vid adgang til å fremleie deler av boligen som han selv skal bo i. Om kravet til saklig grunn, se nedenfor.
Ved utleiers midlertidig utleie av egen bolig, i opptil fem år, gjelder ikke denne bestemmelsen om leietakers utvidede rett til fremleie av del av bolig, jf. husleieloven § 11-4 annet ledd. Forutsetningen er at leietaker ved inngåelsen av leieavtalen ble skriftlig orientert om at avtalen gjaldt midlertidig leie av utleiers egen bolig, og at det er opplyst om at leietaker på grunn av dette har færre rettigheter enn i andre leieforhold.
Fremleie ved midlertidig fravær.
Ofte ønsker leietaker å fremleie sin bolig ved lengre fravær, f.eks ved avtjening av militærtjeneste, studieopphold i annen by o.l. Dette har leietaker en relativt vid adgang til etter husleieloven § 7-4. Ved miltertidig fravær som skyldes militærtjeneste, arbeid, utdanning, sykdom eller andre tungveiende grunner kan leietaker fremleie boligen inntil to år med godkjenning fra utleier. Godkjenning kan kun nektes ved forhold ved fremleieren som gir utleieren saklig grunn til nektelse (se nedenfor om kravet til saklig grunn). Bestemmelsen angir ikke noen minstetid for fremleie.
Les også: Husleieloven – en gjennomgang
Ved utleiers midlertidig utleie av egen bolig, i opptil fem år, gjelder ikke denne bestemmelsen om leietakers utvidede rett til fremleie av del av bolig, jf. husleieloven § 11-4 annet ledd. Forutsetningen er at leietaker ved inngåelsen av leieavtalen ble skriftlig orientert om at avtalen gjaldt midlertidig leie av utleiers egen bolig, og at det er opplyst om at leietaker på grunn av dette har færre rettigheter enn i andre leieforhold.
Fremleie i gjennstående leietid ved tidsbestemt leiekontrakt
Hvis det er inngått en tidsbestemt leiekontrakt, kan det hende at leietaker ønsker å tre ut av leieforholdet før leietiden utløper av ulike grunner.
I disse situasjonene har leietaker adgang til å fremleie boligen for resten av leietiden med utleiers godkjennelse, jf. husleieloven § 7-5. Hvis utleier nekter å godkjenne fremleieren uten saklig grunn, har leietakeren rett til å si opp leieforholdet med den avtalte oppsigelsesfristen.
Om kravet til «saklig grunn»
Som nevnt over må utleier i mange tilfeller ha «saklig grunn» for å kunne nekte fremleie eller opptak av personer i husstanden. Lovgivningen gir ikke direkte svar på hva som menes med saklig grunn, men det gjør derimot rettspraksis og juridisk litteratur.
Utgangspunktet er at det skal mye til før slik saklig grunn foreligger. Alder, hudfarge, seksuell legning osv. er selvfølgelig ikke en saklig grunn til å nekte fremleie. Derimot vil utleier ha saklig grunn til å nekte fremleie dersom den aktuelle fremleier tidligere har vært leier hos utleier og ikke betalt leie, laget husbråk, ødelagt innventar i leiligheten osv.
Dersom utleier får kjennskap til at fremleier har opptrått slik ovenfor andre utleiere vil dette også være saklig grunn til å nekte fremleie til den aktuelle fremleieren. Det skal derimot mye til for at utleierens generelle kunnskap om at fremleieren har dårlig økonomi vil være saklig grunn.
Godkjenningsfrist
Når leietakeren er avhengig av godkjenning fra utleieren, må utleieren gi svar på skriftlig slknad om samtykke innen en måned etter at han mottok den, jf. husleieloven § 7-6. Dersom utleier ikke svarer innen denne fristen anses godkjenning som skjedd.
Fremleier og oppsigelse
Fremleieren er gitt særlige rettigheter ved oppsigelse av leieforholdet, jf. husleieloven § 7-7. Dersom utleieren tidligere har godkjent fremleieren, er han forpliktet til å sende gjenpart av oppsigelsen også til fremleieren. I oppsigelsen skal det stå at fremleieren har rett til å protestere på oppsigelsen innen en måned etter at hovedleier har mottatt den. Det vil si at fremleier har samme rett til å protestere på oppsigelsen som hovedleieren. Hvis utleieren ikke følger disse reglene, er oppsigelsen å anse som ugyldig, og fremleieren er ikke forpliktet til å flytte.
Se vår mal for oppsigelse av leieavtale
Relevante artikler:
Legg igjen en kommentar