Høye strømpriser, økt fokus på energisparing og behov for bedre inneklima har gjort varmepumper stadig mer attraktive. I sameier og borettslag reiser dette likevel en rekke spørsmål. Mange beboere lurer på om de fritt kan installere varmepumpe, mens styrer er usikre på hvilke hensyn de må ta og hvilke regler som gjelder. Svaret er at varmepumper i slike boformer er klart regulert, og at både beboere og styrer må forholde seg til et tydelig rammeverk.
Ytterveggen er fellesareal
Det avgjørende utgangspunktet i sameier og borettslag er at bygningens ytre, inkludert yttervegger, fasade og ofte balkonger, regnes som fellesareal. Montering av varmepumpe innebærer alltid et inngrep i bygningskroppen, enten det er hulltaking for rør, feste av utedel eller føring av kondensvann. Nettopp derfor kan ikke en enkelt beboer beslutte dette på egen hånd.
I praksis betyr dette at alle som ønsker å installere varmepumpe, må søke styret om tillatelse på forhånd. Dersom inngrepet er omfattende eller kan få betydning for byggets uttrykk eller vedlikehold, kan det også være nødvendig med vedtak i årsmøtet eller generalforsamlingen, i noen tilfeller med kvalifisert flertall.
Styret forvalter fellesskapets interesser
Styret har ansvaret for å forvalte fellesarealene og ivareta interessene til alle beboere. Det innebærer at styret i utgangspunktet kan avslå en søknad om varmepumpe. Avslag må likevel være saklig begrunnet. Typiske og legitime grunner kan være at installasjonen vil skjemme fasaden, medføre sjenerende støy for naboer, skape utfordringer med kondensvann eller øke risikoen for skader på bygningen.
Dersom styret sier nei, må beboeren normalt rette seg etter dette. Samtidig er det viktig å være klar over at vurderingen ikke alltid er svart-hvitt. En nyere dom fra Oslo tingrett viser at det i helt spesielle tilfeller kan være rom for nyanser, særlig dersom behovet for varmepumpe er stort og ulempene små. Likevel er terskelen høy, og de færreste ønsker eller bør ta en slik sak til domstolene.
Hver søknad skal vurderes konkret
En vanlig misforståelse er at styret må behandle alle likt, og at et ja til én automatisk innebærer ja til alle. Slik er det ikke. Styret har adgang til å gjøre individuelle vurderinger i hvert enkelt tilfelle. Behovet kan variere betydelig fra leilighet til leilighet, og også konsekvensene for fasade, støy og naboer kan være svært ulike.
For eksempel kan en leilighet øverst i en blokk ha et stort behov for kjøling på sommeren, samtidig som utedelen kan plasseres skjermet på en balkong med minimal synlighet og liten støybelastning for andre. En tilsvarende installasjon i en lavere etasje kan derimot være mer synlig og mer sjenerende. Slike forskjeller gir styret anledning til å forskjellsbehandle, så lenge vurderingene er saklige.
Støy er et sentralt hensyn
Støy fra varmepumper er ofte et av de viktigste momentene i styrets vurdering. I tettbygde bomiljøer kan selv relativt lav lyd oppleves som plagsom, særlig dersom den er jevn og langvarig. Styret bør derfor legge stor vekt på beregnet lydnivå, plassering av utedelen og risiko for vibrasjoner.
Det er vanlig og fornuftig å stille krav om at varmepumper ikke monteres på trevegger som deles med naboer, at de festes på grunnmur for å redusere vibrasjon, og at de plasseres i god avstand fra soveromsvinduer og oppholdsarealer. Dersom støy i ettertid viser seg å være til vesentlig ulempe, kan sameiet eller borettslaget kreve at beboeren gjennomfører støydempende tiltak eller i ytterste konsekvens fjerner anlegget.
Behov for klare retningslinjer
For å unngå konflikter og sikre likebehandling anbefales det at styret utarbeider egne retningslinjer for varmepumper. Slike retningslinjer kan angi hvor på bygget utedeler kan plasseres, hvordan rør skal føres, hvilke krav som stilles til lydnivå og hvilke typer varmepumper som er tillatt. Retningslinjene kan også regulere hvordan kondensvann skal håndteres, og hvilke estetiske hensyn som skal tas.
Klare regler gjør det enklere for beboere å vite hva som gjelder, og for styret å behandle søknader på en ryddig og forutsigbar måte.
Avtaler og ansvar
I tillegg til retningslinjer bør styret vurdere å inngå skriftlige avtaler med beboere som får tillatelse til å montere varmepumpe. En slik avtale kan avklare hvem som har ansvar for vedlikehold, service og eventuelle skader på bygningen. Det er vanlig å stille vilkår om at beboeren selv dekker alle kostnader, at varmepumpen må fjernes for beboerens regning ved fasaderehabilitering, og at inngrep i bygningskroppen utbedres dersom pumpen tas ned.
Avtalen bør også følge boligen ved salg, slik at ny eier er kjent med pliktene knyttet til varmepumpen.
Felles løsninger kan være et alternativ
Dersom mange beboere har behov for varmepumpe, kan styret vurdere felles innkjøp og installasjon. Dette kan gi bedre helhetlige løsninger, redusere støy og sikre et mer ensartet uttrykk på bygget. En slik løsning må behandles og vedtas i årsmøtet eller generalforsamlingen.
Samme regler – ulike forutsetninger
Regelverket er det samme enten man bor i blokk eller rekkehus innenfor et sameie eller borettslag. I praksis kan det likevel være enklere å finne gode løsninger i rekkehus, der avstanden mellom boenhetene ofte er større. I blokkbebyggelse stilles det gjerne strengere krav til plassering og støyhensyn.
Avslutningsvis er det viktig å være oppmerksom på at verneverdige bygninger kan være underlagt særskilte regler. I slike tilfeller bør både styre og beboer alltid avklare spørsmålet med kommunen før tiltak settes i gang.