Mange boligeiere ønsker å bygge litt ekstra på egen eiendom – kanskje en garasje, en terrasse, et gjerde eller et tilbygg. Samtidig oppleves byggesaksreglene ofte som kompliserte og tidkrevende. Et vanlig spørsmål er derfor: Hva kan jeg egentlig bygge uten å søke kommunen? Svaret er at en del mindre tiltak er unntatt søknadsplikt, men det betyr ikke at det er fritt frem. Regelverket stiller klare vilkår, og ansvaret ligger fullt og helt hos deg som tiltakshaver.
I denne artikkelen går vi grundig gjennom hvilke tiltak som kan oppføres uten søknad, hvilke forutsetninger som må være oppfylt, og hvilke fallgruver du bør være særlig oppmerksom på.
Utgangspunktet i plan- og bygningsloven
Plan- og bygningsloven § 20-5 åpner for at visse typer tiltak kan gjennomføres uten søknad og tillatelse fra kommunen. Bakgrunnen for disse unntakene er både hensynet til det offentlige og til deg som eier. Mindre tiltak som i liten grad berører naboer, natur, sikkerhet eller offentlige interesser, skal i utgangspunktet ikke kreve kommunal saksbehandling.
Disse unntakene er nærmere regulert i byggesaksforskriften, særlig §§ 4-1 og 4-2. Her listes det opp konkrete tiltakstyper som kan være unntatt søknadsplikt, men alltid under forutsetning av at bestemte vilkår er oppfylt.
Unntatt søknad betyr ikke unntatt ansvar
Selv om et tiltak ikke er søknadspliktig, betyr det ikke at du kan bygge hva som helst. Som tiltakshaver har du ansvar for at tiltaket er i samsvar med alle relevante regler i og i medhold av plan- og bygningsloven. Det innebærer blant annet at du må sjekke hva som gjelder i kommuneplanens arealdel, reguleringsplanen for området og eventuelle hensynssoner.
Du må også sikre at tiltaket ikke strider mot byggeforbudet langs sjø og vassdrag, at det ikke plasseres over vann- og avløpsledninger i grunnen, og at utnyttelsesgraden på tomten ikke overskrides. I tillegg må annet regelverk vurderes, som veglovens regler om frisiktsoner og avstand til vei, eller jernbanelovens byggeforbudssoner.
Alle tekniske krav i byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder fullt ut, også for tiltak som er unntatt søknadsplikt.
Når flere små tiltak blir ett stort
Et viktig poeng mange overser, er at flere mindre tiltak kan måtte vurderes samlet. Selv om hvert enkelt tiltak isolert sett er unntatt søknadsplikt, kan helheten bli søknadspliktig dersom tiltakene samlet sett får et større omfang eller betydning. Det er derfor avgjørende å se hele prosjektet under ett, og ikke bare enkeltstående byggearbeider.
Dersom tiltaket forutsetter dispensasjon fra lov, forskrift eller plan, faller også unntaket bort. Da må det søkes på vanlig måte.
Dette kan du bygge uten å søke
Under har vi skrevet mer om hvilke typiske tiltak som kan bygges uten søknad. Husk å alltid sjekke om det finnes reguleringsplan eller andre lokale regler i kommunen som gjør at tiltaket likevel er søknadspliktig.
Direktoratet for byggkvalitet har laget en egen veiviser for å sjekke hvilke tiltak du kan bygge uten å søke.
Mindre frittliggende bygninger
En av de mest brukte unntakene gjelder mindre frittliggende bygninger som garasje eller uthus. På bebygd eiendom kan du oppføre en frittliggende bygning som ikke skal brukes til varig opphold eller beboelse, så lenge samlet bruksareal eller bebygd areal ikke overstiger 50 kvadratmeter.
Bygningen kan bare ha én etasje og kan ikke ha kjeller. Maksimal mønehøyde er 4 meter, og maksimal gesimshøyde er 3 meter målt fra ferdig planert terreng. Den kan plasseres inntil 1 meter fra nabogrensen og inntil 1 meter fra annen bygning på eiendommen, forutsatt at den ikke plasseres over ledninger i grunnen.
Små tilbygg
Tilbygg kan også være unntatt søknadsplikt dersom de er små nok. Et tilbygg kan ikke overstige 15 kvadratmeter verken i bruksareal eller bebygd areal. Det må være understøttet og kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket.
Det er viktig å merke seg at dette unntaket ikke gjelder påbygg eller underbygging, som for eksempel utvidelse oppå taket eller etablering av kjeller. Avstandsreglene gjelder fullt ut, og i utgangspunktet må tilbygget ligge minst 4 meter fra nabogrensen, med mindre reguleringsplanen sier noe annet.
Tilbygget kan inneholde vanlige rom som stue, kjøkken eller soverom, men det kan ikke etableres en selvstendig boenhet.
Terrasser og plattinger
Terrasser er et område som ofte skaper forvirring. En terrasse som ligger «på bakken», det vil si med terrassegulv maksimalt 0,5 meter over terreng, regnes i mange tilfeller ikke som et tiltak etter loven og er dermed ikke søknadspliktig. Slike terrasser omfattes heller ikke av avstandskravet på 4 meter til nabogrensen.
Terrasser som er høyere enn 0,5 meter, men ikke overstiger 1 meter over eksisterende terreng, kan være unntatt søknadsplikt dersom de er tilknyttet bygningen, ikke stikker mer enn 4 meter ut fra fasaden og har minst 1 meter avstand til nabogrensen. De kan ha rekkverk på inntil 1,2 meter, men kan ikke være overbygde.
Blir terrassen høyere enn 1 meter, er den søknadspliktig.
Levegger, gjerder og murer
Levegger kan settes opp uten søknad dersom de ikke er høyere enn 1,8 meter og ikke lengre enn 10 meter. Kortere levegger på inntil 5 meter kan plasseres helt inntil nabogrensen, mens lengre levegger må ha minst 1 meter avstand.
Gjerder mot nabo er som hovedregel ikke søknadspliktige og reguleres i stedet av grannegjerdelova. Gjerder mot vei kan også oppføres uten søknad, så lenge de er åpne og lette konstruksjoner og ikke overstiger 1,5 meter i høyde. Tette gjerder eller støyskjermer er derimot søknadspliktige.
Støttemurer kan oppføres uten søknad dersom de er lave nok. Inntil 1 meter høy mur kan plasseres 1 meter fra nabogrensen, mens murer på inntil 1,5 meter krever minst 4 meters avstand. Muren må ikke hindre frisikt mot vei.
Mindre terrenginngrep
Mindre oppfylling og planering kan gjennomføres uten søknad, men her er grensene strenge. I spredtbygd strøk kan terrengendringen ikke overstige 3 meter, i tettbygd strøk 1,5 meter, og i områder med tett bebyggelse som rekkehus maksimalt 0,5 meter. Avstanden til nabogrensen må være minst 1 meter, og endringen må ikke påvirke frisiktsoner.
Andre utendørs tiltak
Internveier og biloppstillingsplasser på egen tomt kan etableres uten søknad, så lenge de ikke krever vesentlige terrenginngrep og ligger minst 1 meter fra nabogrensen. Parabolantenner og antennesystemer er også unntatt søknadsplikt innenfor gitte størrelser og høyder, og så lenge tiltaket ikke er i strid med planbestemmelser.
Graving for kabler og lokal drenering er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt, så lenge arbeidene er av begrenset omfang.
Tiltak inne i eksisterende bygning
Også mange tiltak innendørs kan gjøres uten søknad. Endring eller riving av ikke-bærende vegger innenfor en branncelle eller bruksenhet er tillatt, så lenge det ikke strider mot krav til planløsning. Reparasjon av bygningstekniske installasjoner er også unntatt, men ikke oppgradering.
Våtrom kan bygges, endres eller rehabiliteres innenfor en bruksenhet uten søknad, så lenge brannskiller ikke brytes. Det samme gjelder installering og endring av enkle tekniske installasjoner. Installering av ildsted er unntatt søknadsplikt, men kommunen skal varsles etter at arbeidet er utført. Skorstein eller pipe krever derimot søknad.
Meldeplikt etter ferdigstillelse
Selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt, kan det foreligge meldeplikt. For frittliggende bygninger og tilbygg skal kommunen informeres senest fire uker etter ferdigstillelse. Dette er nødvendig for at kommunen skal kunne oppdatere kart- og matrikkeldata. Meldingen må inneholde opplysninger om eiendommen, tiltakets størrelse, plassering og bruk.
For å finne ut om et tiltak er søknadspliktig, bør du først sjekke på Direktoratet for byggkvalitet (dibk.no), som har god oversikt over byggereglene og oppdaterte veiledninger til både Byggesaksforskriften (SAK10) og Byggteknisk forskrift, samt temaveiledninger som forklarer når et tiltak kan være unntatt søknadsplikt og hvilke krav som gjelder. DIBK har også nettbaserte verktøy som kan hjelpe deg å vurdere om tiltaket kan bygges uten søknad og til å beregne ledig areal på tomten.
Dersom du fortsatt er usikker, er neste steg å kontakte kommunen for veiledning, fordi kommunen kjenner gjeldende arealplaner, lokale bestemmelser og praksis.
Mange kommuner har planene tilgjengelige på nettsidene sine, slik at du kan søke på adresse eller gårds- og bruksnummer, og hvis du ikke finner det du trenger, kan du be kommunen om kartgrunnlag. Får du ikke tilstrekkelig avklaring på telefon eller servicetorg, kan du sende en skriftlig forespørsel eller be om forhåndskonferanse. Det kan koste penger, men er ofte en god investering for å unngå å bygge noe som senere viser seg å være i strid med regelverket.
Når bør du kontakte kommunen?
Er du i tvil om et tiltak er søknadspliktig, eller om det kan komme i konflikt med plan eller regelverk, bør du ta kontakt med kommunen før du setter i gang. En forhåndskonferanse kan spare deg for både tid, kostnader og potensielle pålegg om retting eller riving.
Å bygge uten å søke kan være både lovlig og praktisk, men bare når du kjenner reglene og følger dem. God forberedelse er den beste garantien for et trygt og problemfritt byggeprosjekt.