Mange boligeiere vurderer å bygge om deler av egen bolig for utleie, enten for å få ekstra inntekter eller for å utnytte plassen bedre. Før man setter i gang, er det viktig å være klar over at utleie ikke bare handler om leiekontrakt og markedsføring. Skal du bygge eller tilpasse rom for utleie, stiller regelverket tydelige krav til både bruk, sikkerhet og teknisk standard. Hvilke krav som gjelder, avhenger av om du leier ut enkeltrom eller etablerer en egen boenhet.
Utleie av rom i egen bolig
Dersom du planlegger å leie ut ett eller flere rom i boligen din, er det avgjørende at rommet er godkjent for varig opphold. Rom for varig opphold er rom som er ment brukt til daglig opphold, som stue, kjøkken og soverom. Dersom rommet allerede er godkjent til dette formålet, trenger du i utgangspunktet ikke å søke kommunen for å leie det ut.
Problemet oppstår ofte når rommet som ønskes leid ut tidligere har vært brukt som bod, kjellerstue, loftsrom eller annet tilleggsareal. Da er rommet som regel ikke godkjent for varig opphold, selv om det har vært brukt slik i praksis. I slike tilfeller må du søke kommunen om bruksendring før rommet kan tas i bruk som oppholdsrom, enten det er for deg selv eller for utleie.
Bruksendring og tekniske krav
Når du søker om bruksendring, vurderer kommunen om rommet oppfyller de tekniske kravene som stilles i byggteknisk forskrift, ofte omtalt som TEK17. Disse kravene er ment å ivareta helse, sikkerhet, brukervennlighet og et godt innemiljø.
For det første må rommet ha en hensiktsmessig beliggenhet. Det skal ligge i tilknytning til eksisterende oppholdsrom i boligen og inngå naturlig i boligens planløsning. Isolerte rom uten sammenheng med resten av boligen vil ofte være vanskeligere å få godkjent.
Takhøyden er et sentralt krav. Ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i eksisterende bolig er kravet som hovedregel minst 2,20 meter. For boliger som ble omsøkt oppført før 1. juli 2011, gjelder et noe lavere krav på minimum 2,00 meter. Takhøyden måles ferdig, noe som betyr at både himling, gulv og eventuelle tekniske føringer må være på plass.
Rømningsveier og brannsikkerhet
Alle rom som skal brukes til varig opphold må ha forsvarlige rømningsveier ved brann. Det er ikke et absolutt krav om at hvert soverom skal ha eget rømningsvindu, men det må være minst én utgang fra branncellen til sikkert sted, eller alternative løsninger som tilfredsstiller regelverket.
Vindu kan fungere som rømningsvei dersom det er mindre enn fem meter fra bakken og har tilstrekkelig størrelse. Åpningen må være minst 0,5 meter bred og 0,6 meter høy, og summen av bredde og høyde må være minst 1,5 meter. I tillegg skal vinduet ikke være høyere enn én meter over gulvet, med mindre det finnes fastmontert løsning som gjør det mulig å nå vinduet.
Dersom rommet ligger i kjeller og har lysgrav, stilles det også krav til utformingen av denne. Lysgraven må ikke være så dyp eller trang at den hindrer rømning. Uten særskilte tiltak kan lysgraven normalt ikke være dypere enn én meter.
Lys og ventilasjon
Rom for varig opphold må ha tilfredsstillende tilgang på dagslys og ventilasjon. For eldre boliger som er omsøkt før 1. juli 2011, anses vindu som oppfyller kravene til rømningsvei som tilstrekkelig for dagslys. Naturlig ventilasjon gjennom vindu og ventiler kan også være tilstrekkelig, forutsatt at løsningen gir et forsvarlig inneklima.
Dersom rommet ikke oppfyller kravene til lys og luft, kan kommunen nekte bruk av rommet som oppholdsrom. I alvorlige tilfeller kan det også ilegges reaksjoner dersom rom tas i bruk uten godkjenning.
Forskjellen på romutleie og egen boenhet
Det er viktig å skille mellom utleie av rom i egen bolig og etablering av en egen boenhet. Så lenge leietaker deler noen funksjoner med deg, for eksempel inngang, kjøkken eller bad, regnes det normalt ikke som en egen boenhet.
Ønsker du derimot å etablere en selvstendig boenhet, utløses langt strengere krav. En egen boenhet foreligger når enheten har alle hovedfunksjoner for bolig, som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, har egen inngang og er fysisk adskilt fra resten av boligen.
Krav ved etablering av egen boenhet
Opprettelse av ny boenhet i eksisterende bolig er alltid søknadspliktig. Søknaden må utarbeides og følges opp av ansvarlige foretak som står for prosjektering, utførelse og kontroll. Dette er ikke noe man kan gjøre på egen hånd som privatperson.
Når en ny boenhet etableres, kan det også oppstå krav utover selve boligen. Kommunen kan stille krav til ekstra parkeringsplasser, lagringsareal og uteoppholdsareal. Det stilles også egne og strengere krav til brannsikring. Boenheten må være en egen branncelle, med klare skiller mot resten av boligen.
I tillegg vurderes krav til inneklima, lydisolasjon og rømningsveier særskilt. Disse kravene er ofte mer omfattende enn ved utleie av enkeltrom.
Utleie etter godkjenning
Når rom eller boenhet først er godkjent til riktig bruk, kan du leie den ut uten å søke om utleie i seg selv. Godkjenningen knytter seg til bruken av rommet, ikke til hvem som bor der. Det er likevel viktig å sørge for at bruken ikke endres i strid med godkjenningen over tid.
Dersom kravene ikke er oppfylt og rom eller boenhet tas i bruk uten nødvendig tillatelse, kan kommunen pålegge stans, retting eller i verste fall ilegge bøter. Å avklare kravene på forhånd er derfor avgjørende.
Trygg utleie starter med riktig planlegging
Å bygge utleiedel i egen bolig kan være en god investering, men det forutsetter at man følger regelverket. Ved å avklare om rommet er godkjent for varig opphold, vurdere behov for bruksendring og sette seg inn i de tekniske kravene, legger du grunnlaget for en trygg og lovlig utleie. Er du i tvil, bør du alltid ta kontakt med kommunen før du starter arbeidet. Det er langt enklere å gjøre ting riktig fra starten av enn å måtte rette opp i ettertid.
Krav for å bygge utleiedel i egen bolig
Dette skjemaet viser når du kan leie ut uten å søke, når du må søke om bruksendring, og hva som kjennetegner en egen boenhet med strengere krav.
| Situasjon | Må du søke? | Viktigste krav | Typiske fallgruver | Hva bør du gjøre |
|---|---|---|---|---|
| Leie ut rom som allerede er godkjent for varig opphold For eksempel stue, kjøkken eller soverom. | Nei Ikke søknad for selve utleien. | Rommet må være godkjent for varig opphold. | Man antar at et kjellerrom er godkjent fordi det brukes som soverom i praksis. | Sjekk godkjenning i tegninger eller kommunens byggesaksarkiv før utleie. |
| Bygge om kjeller, loft eller andre rom som ikke er godkjent til varig opphold Gjelder også om du vil bruke rommet selv som oppholdsrom. | Ja Bruksendring. | TEK17-krav må oppfylles for varig opphold, blant annet beliggenhet, takhøyde, rømningsveier, dagslys og ventilasjon. | For lav takhøyde, manglende rømningsmulighet, for dårlig lys og luft. | Kartlegg dagens standard, innhent faglige vurderinger ved behov, og send søknad om bruksendring til kommunen. |
| Etablere egen boenhet Enheten har alle hovedfunksjoner, egen inngang og er fysisk adskilt. | Ja Alltid søknadspliktig. | Enheten må ha stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett, egen inngang og fysisk adskillelse. Arbeidet skal utføres med ansvarlige foretak for prosjektering, søknad, utførelse og kontroll. | Man bygger “hybel” som i realiteten blir egen boenhet uten godkjenning. Manglende branncelle, manglende krav til parkering eller uteareal. | Avklar tidlig med kommunen og bruk ansvarlige foretak. Planlegg også krav til brann, rømningsveier, innemiljø og eventuelle tilleggskrav som parkering, lagring og uteoppholdsareal. |
Husk
Hvis rom eller boenhet ikke er godkjent til riktig bruk, kan kommunen nekte bruk og i alvorlige tilfeller reagere med pålegg eller bøter. Når rommet eller boenheten er godkjent, trenger du normalt ikke å søke om selve utleien.