Når samboere kjøper bolig sammen, er det lett å fokusere på gleden ved nytt hjem og felles fremtid. Midt i entusiasmen er det imidlertid ett spørsmål som er avgjørende å avklare tidlig: Hvem eier hvor mye av boligen? For samboere finnes det ingen lovregler som automatisk fastsetter eierforholdet, slik det gjør for ektefeller. Derfor må dere selv regne ut og avtale eierbrøken, og sørge for at den blir dokumentert.
Hva menes med eierbrøk?
Eierbrøk beskriver hvor stor prosentandel av boligen hver av dere eier. Eierbrøken har stor betydning både under samlivet og ved et eventuelt samlivsbrudd. Den avgjør hvem som har krav på hva hvis boligen selges, eller dersom den ene kjøper den andre ut. Uten en tydelig avtalt eierbrøk kan det oppstå konflikt og usikkerhet, særlig dersom dere har bidratt ulikt økonomisk.
Samboere har avtalefrihet
For samboere er det i utgangspunktet helt fritt frem å avtale eierforholdet. Dere kan eie 50/50, 60/40 eller i andre forhold, så lenge dere er enige. Utfordringen er at mange ikke er bevisste på hvordan eierbrøken faktisk bør beregnes. En rettferdig fordeling tar som regel utgangspunkt i to hovedfaktorer: egenkapital og lån.
Egenkapital og lån er avgjørende
Når dere kjøper bolig sammen, består kjøpesummen vanligvis av egenkapital og lånefinansiering. Eierbrøken bør gjenspeile hvor mye hver av dere faktisk bidrar med totalt. Det innebærer at både egenkapitalen dere går inn med, og hvor stor del av lånet dere betjener, må tas med i regnestykket.
Dersom begge stiller med like mye egenkapital og betaler like mye av lånet, er saken enkel. Da vil en eierbrøk på 50/50 være naturlig. Men ofte er virkeligheten mer sammensatt.
Eksempel på beregning av eierbrøk
La oss se på et konkret eksempel for å illustrere hvordan eierbrøken kan regnes ut.
Lisa og Hans skal kjøpe bolig sammen. Boligen koster 3 millioner kroner. Til sammen har de 800 000 kroner i egenkapital, og må låne 2,2 millioner kroner.
Lisa har 600 000 kroner i egenkapital, mens Hans har 200 000 kroner. De blir enige om å dele lånet likt, slik at hver av dem betjener 1,1 millioner kroner av lånet.
For å finne eierbrøken må vi se på hvor stor del av kjøpesummen hver av dem finansierer totalt.
Les også: Hvilke regler gjelder for økonomi mellom samboere?
Lisa bidrar med 600 000 kroner i egenkapital og 1,1 millioner kroner i lån. Totalt bidrar hun altså med 1,7 millioner kroner. Når dette deles på kjøpesummen på 3 millioner kroner, får vi en eierandel på 56,66 prosent.
Hans bidrar med 200 000 kroner i egenkapital og 1,1 millioner kroner i lån. Totalt bidrar han med 1,3 millioner kroner. Dette gir en eierandel på 43,33 prosent.
Eierbrøken mellom Lisa og Hans blir dermed 56,66/43,33.
Hva om låneandelen er ulik?
I noen tilfeller betjener ikke samboere lånet likt. Kanskje har den ene høyere inntekt og tar på seg en større del av lånet. Da vil også dette påvirke eierbrøken.
Anta at Lisa i eksempelet ovenfor også betaler 1,4 millioner av lånet, mens Hans betaler 800 000. Sammen med egenkapitalen vil Lisas totale bidrag da bli betydelig høyere, og eierandelen hennes tilsvarende større. Prinsippet er det samme: Man legger sammen egenkapital og låneandel, og regner ut hvor stor del dette utgjør av total kjøpesum.
Viktig å skrive det ned
Når eierbrøken er beregnet, er det helt avgjørende at den blir skrevet ned. Eierforholdet bør tas inn i en samboeravtale, slik at det ikke er tvil om hva dere har blitt enige om. En muntlig forståelse gir langt dårligere beskyttelse dersom det senere oppstår uenighet.
Eierbrøken kan også tinglyses hos Kartverket. Dette gir ekstra sikkerhet og gjør eierforholdet synlig for omverdenen, blant annet banker og kreditorer.
Kan eierbrøken endres senere?
Eierbrøken er ikke nødvendigvis statisk. Den kan justeres dersom forutsetningene endrer seg. For eksempel kan arv som brukes til nedbetaling av lån, større påkostninger på boligen eller endret fordeling av lånebetaling gi grunnlag for å endre eierandelen. Slike endringer bør også dokumenteres skriftlig, gjerne som et tillegg til samboeravtalen.
Trygghet gjennom bevissthet
Å regne ut eierbrøk mellom samboere handler i bunn og grunn om å skape forutsigbarhet og trygghet for begge parter. Ved å ta stilling til egenkapital, lån og eierforhold allerede ved boligkjøpet, reduserer dere risikoen for konflikt senere. En tydelig og gjennomtenkt eierbrøk er et av de viktigste grepene samboere kan ta for å sikre økonomien sin.