Eierskifteforsikring

Eierskifteforsikring er boligselgerens forsikring, og forsikringen dekker i utgangspunktet det meste av ansvaret som selgeren kan ha ovenfor kjøperen etter avhendingsloven. Eierskifteforsikring betyr derfor ikke at det er boligen i seg selv som er forsikret, eiersifteforsikringen er ikke en tingsforsikring, men det er en ansvarsforsikring. Eierskifteforsikringen er heller ikke en forsikring for boligkjøperen, men kjøperen kan fremme sitt mangelskrav direkte til selgerens eierskifteforsikringsselskap så sant kravet fra kjøper er dekket av eierskifteforsikringen. Boligkjøperens rettigheter ovenfor eierskifteforsikringsselskapet følger av forsikringsavtalen mellom boligselgeren og eierskifteforsikringsselskapet samt av forsikringsavtaleloven.

Det er viktig at man skiller boligkjøpers krav ovenfor eierskifteforsikringen, og selgers ansvar ovenfor boligkjøperen etter reglene i avhendingsloven. Det faktum at selger har tegnet eierskifteforsikring endrer ikke boligkjøperens rettigheter ovenfor selger etter avhendingsloven. Boligselger er alltid ansvarlig ovenfor boligkjøper etter avhendingsloven, men at selger har tegnet eierskifteforsikring betyr at selger ikke er nødt til å forhandle direkte med boligkjøper hvis selger ønsker å benytte seg av eierskifteforsikringen. Derfor vil en boligkjøper som regel henvist til å rette kravet sitt ovenfor eierskifteforsikringsselskapet i første omgang. Men boligkjøper får på den andre siden den fordelen at han eller hun kan fremme sitt krav ovenfor to parter, både selger og forsikringsselskapet.

Eierskifteforsikring selges kun igjennom eiendomsmeglere, og de to mest kjente eierskifteforsikringsselskapene er Protector Forsikring og Norwegian Claims Link. Boligkjøperens motstykke til selgers eierskifteforsikring er boligkjøperforsikring, som er en rettshjelpforsikring som dekker juridisk bistand til kjøper ved tvister mot selger i forbindelse med kjøpe av bolig.

Hva dekkes av eierskifteforsikringen?

Forsikringsvilkårene som tilbys av de ulike eierforsikringsselskapene kan variere. Noen eierskifteforsikringer dekker omtrent alt av mangelsansvar som boligselger kan komme i etter reglene i avhendingsloven. Andre eierskifteforsikringen har noen unntak, og dekker derfor ikke alt ansvar som boligselger kan komme i. Derfor må boligselger være forberedt på å selv måtte dekke alle de krav som boligkjøper må ha etter avhendingsloven som ikke dekkes av eierskifteforsikringen.

Boligselger må være klar over at dersom han gir uriktige opplysninger til eierskifteforsikringsselskapet ved tegning av eierskifteforsikringen, eller hvis han bryter sikkerhetsforskriftene, kan han risikere at utbetalingen fra forsikringsselskapet blir avkortet eller selskapet kan komme med et regresskrav mot selger i etterkant. En sikkerhetsforskrift er et påbud fra eierskifteforsikringsselskapet til selgeren om at han må oppføre seg på en bestemt måte. Hvis selgeren ikke har oppført seg på denne måten, kan utbetalingen bli avkortet eller selgeren komme i et regressansvar ovenfor eierskifteforsikringen dersom forsikringsselskapet utbetaler forsikringsbeløpet fullt ut til boligkjøperen.

En eierskifteforsikring dekker i hovedsak mangelskrav som boligkjøper gjør gjeldende mot boligselger. Det vil foreligge en mangel hvis det foreligger et negativt avvik fra det som er avtalt mellom kjøper og selger, og mangelen må være tilstede på salgstidspunktet. Mange mangelskrav kunne vært unngått hvis boligselger hadde gitt alle opplysninger av betydning om boligen før salget, og eventuelt tatt uttrykkelig forbehold om bestemte omstendigheter ved boligen. Når boligen selges med et «som den er» forbehold, stilles boligkjøper imidlertid dårligere enn det som er avhendingslovens normalordning.

Allikevel kan selgeren kommer i ansvar ovenfor kjøperen hvis det oppdages skjulte feil og mangler som selgeren ikke visste om. Hvis disse manglene er vesentlige, det vil si at utbedringskostnadene ligger på mellom 3-7 prosent av kjøpesummen, vil boligkjøper kunne vinne frem med et krav mot selgeren.

Hva dekkes ikke av eierskifteforsikringen?

Noen eierskifteforsikringsselskaper krever at boligen selges med en «som den er» klausul for at eierskifteforsikringen skal gjelde. Andre selskapet stiller ikke dette kravet, men sier at selskapet ikke dekker krav fra boligkjøper som går ut over det som kjøperen ville hatt krav på dersom boligen ble solgt med et «som den er» forbehold. Boligkjøper må derfor være forberedt på at han eller hun selv må dekke eventuelle krav fra boligkjøper som ikke skyldes vesentlige feil og mangler eller krav som skyldes at kjøper har gitt uriktige eller manglende opplysninger om boligen i salgsprospekt, egenerklæringsskjemaet osv.

Vær også klar over at eierskifteforsikringen i utgangspunktet ikke dekker mangler som oppdages i perioden mellom aksept av bud og overtakelse av boligen. Hvis boligkjøper får tilgang til boligen før overtakelsen og oppdager mangler i denne perioden, kan det være at eierskifteforsikringen ikke dekker eventuelle krav fra boligkjøper.

Dette må boligselgeren/forsikringstaker være klar over

Eierskifteforsikringsselskapene krever at boligselger fyller ut et egenerklæringsskjema før salget. Dette skjemaet skal legges ved resten av salgsdokumentene, og blir således en del av avtalen mellom kjøper og selger. Hvis kjøperen gir opplysninger i egenerklæringsskjemaet som senere viser seg å være uriktige kan dette lett regnes for å utgjøre en mangel etter avhendingsloven.

Eierskifteforsikringsselskapene har som regel forsikringsvilkår som sier at hvis det er gitt uriktige opplysninger eller manglende opplysninger til kjøperen, så kan selskapet kreve regress. I disse tilfellene vil eierskifteforsikringen som regel utbetale erstatningssummen til kjøper, og kreve hele eller deler av kravet refundert av selgeren. Det er derfor viktig at boligselger passer på at alle opplysninger han eller hun gir i egenerklæringsskjemaet er korrekte.

Les også: Dette må du betale i dokumentavgift

I tillegg er det viktig at boligselgeren ikke forhandler direkte med kjøperen eller erkjenner ansvar om et eventuelt mangelskrav hvis han ønsker å benytte seg av eierskifteforsikringen. Selgeren må, når han mottar en reklamasjon fra boligkjøper, oversende denne til eierskifteforsikringsselskapet med det samme. Hvis saken ikke er meldt til eierskifteforsikringen innen ett år mister selgeren retten til å benytte seg av forsikringen.

Dette må boligkjøperen være klar over

Det er viktig at kjøper reklamerer (fotrinnsvis skriftlig) til boligselger innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest innen 5 år etter overtakelsen av boligen. For å være på den sikre siden bør boligkjøper sende reklamasjonen både til selgeren og til selgers eierskifteforsikringsselskap. Den første reklamasjonen er ofte den man kaller en nøytral reklamasjon, der kjøperen gjør selger/forsikringsselskapet oppmerksom på at han har oppdaget mangler ved boligen og at han ønsker å fremme et krav. På dette tidspunktet er som regel ikke omfanget av mangelen kartlagt enda, og det er derfor ikke nødvendig at kjøperen dokumenterer mangelen eller setter en pris på kravet på dette tidspunktet. Den nøytrale reklamasjonen avbryter reklamasjonsfristen, men kjøperen må følge opp reklamasjonen når han eller hun har fått klartlagt skadens omfang og fått et prisoverslag på hva det vil koste å fikse mangelen.

Eierskifteforsikringselskapene har litt ulik praksis i forhold til hvem som skal bestille taksmann for å få kartlagt mangelen. Noen selskapet ønsker selv å bestille taksmann, men andre selskapet overlater dette til kjøperen. Dette bør kjøperen klargjøre med selgers eierskifteforsikringsselskap på forhånd.

Når kjøper har fått en endelig oversikt over mangelen, må han eller hun fremsette et endelig krav ovenfor eierskifteforsikringen.

Hva gjør man når man har fått avslag fra selgers eierskifteforsikringselskap?

Hvis kjøper får avslag fra eierskifteforsikringen, har han en rekke klagemuligheter. Som regel har eierskifteforsikringsselskapene egne klageinstanser hvor kjøper kan få prøvd saken sin på nytt. I tillegg har kjøperen mulighet til å klage til Finansklagenemda, som er et bransjebasert utenrettslig tvisteløsningsorgan. Finansklagenemdas uttalelser er rådgivende, men følges som hovedregel av selskapene.

I tillegg vil alltid kjøper kunne så domstolene med kravet ditt, dersom han mener at han har et krav mot selger/forsikringsselskapet. I denne sammenheng til kjøper kunne få gratis advokathjelp hvis han har tegnet en boligkjøperforsikring i forbindelse med boligkjøpet.