I hvilken stand skal leieobjektet være med tilbakelevering?

Det fremgår av husleieloven § 10-2, at ved tilbakelevering skal leieobjektet være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes «alminnelig slit og elde», og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Vanlig slitasje og elde må utleier akseptere. Ved vurderingen av om leiligheten er i kontraktsmessig stand må man ta utgangspunkt i leiers vedlikehooldsplikt. Kravet til rydding og rengjøring må forstås som alminnelig rengjøring og rydding: Skrot skal kastes, eiendeler fjernes, videre skal gulv, vinduer, møbler etc. vaskes – og ellers der det måtte være nødvendig. Dette forutsatt at partene ikke har avtalt noe annet.

Erstatning for feil og mangler

Det følger av husleieloven § 10-3 at dersom leieobjektet leveres tilbake i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i medhold av husleieloven § 10-2, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Dette gjelder blant annet utgifter til for eksempel rydding og rengjøring, utbedring av slitasje og skader som overstiger normal bruk, utgifter i forbindelse med gjenoppretting av endringer leier har foretatt uten utleiers samtykke, mislighold av avtale om at leier pliktet å tilbakeføre husrommet til opprinnelig stand ved leieforholdets opphør mv.

Les også: Utleiers erstatningsansvar

Slik erstatning må imidlertid fremsettes innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget forholdet. Utleier bør ha gitt leietaker en skriftlig reklamasjon (krav) senest 2 uker etter at leieforholdet ble avsluttet. Det er derfor lurt å gå igjennom boligen ved tilbakelevering eller straks etter tilbakelevering for å se at boligen er i kontraktsmessig stand. Det kan være hensiktsmessig å dokumentere eventuelle skader eller mangler, beholde kopi av brev som er sendt leietaker mv., slik det er gjort i deres tilfelle. Ta vare på all dokumentasjon inntil saken eventuelt er avsluttet!

Det nevnes for ordens skyld at man som utleier har en tapsbegrensningsplikt – dette innebærer at i den grad du faktisk får leid ut husrommet på ny, eller burde ha fått leid ut husrommet på ny, faller leiers erstatningsplikt bort. Det antas at ulovfestede prinsipper om lojalitet i kontraktsforhold tilsier at utleier aktivt bør forsøke, i den grad det er mulig, å leie ut på nytt.

Depositum – utbetaling

Forutsatt at det er opprettet depositumskonto, kan hver av partene etter opphør av leieforholdet kreve utbetaling fra depositumet. Hovedregelen er at utbetaling kan kreves i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller avgjørelse med tilsvarende virkning, jf. husleieloven § 3-5 sjette ledd. Dette betyr med andre ord, at dersom det foreligger feil eller mangler som leietakeren er erstatningsansvarlig for, kan det kreves utbetaling fra depositumet. Hvis utleier mener å ha krav som kan dekkes gjennom depositumet, må kravet først sendes til leietaker. Dersom leietaker ikke samtykker til dette, må altså utleier om nødvendig iverksette rettslige skritt for å få nyttiggjort seg depositumet.

Etter at du har sendt krav til leietaker, anbefaler vi deg å ta kontakt med finansinstitusjonen (banken) hvor depositumskontoen er, for å kreve utbetaling for utestående leie og erstatning for feil og mangler i husrommet og eventuelle andre krav, som du mener at leietaker er ansvarlig for.