Når du selger boligen din i dagens boligmarked vil du normalt sitte igjen med en god gevinst av salget. Det er viktig at du vet om du må betale skatt av denne gevinsten eller ikke. Som hovedregel må du betale skatt ved salg av bolig dersom du har gevinst ved salget. Det finnes imidlertid flere unntaksregler i skatteloven som gir at du kan selge boligen skattefritt dersom vilkårene i bestemmelsene er oppfylt. For folk flest som bor i boligen de selger er unntaksreglene om skattefritt salg i som regel oppfylt.
Gevinst ved salg av bolig er som hovedregel skattepliktig
Dersom du ikke oppfyller skattelovens vilkår for fritak for skatt ved salg av bolig, må du skatte av gevinsten du har ved salget. Vi kommer tilbake til når du kan selge bolig skattefritt i avsnittet under, men hovedregelen er at gevinst ved salg av bolig er skattepliktig.
Dersom du skal skatte av gevinsten ved at boligsalg er det viktig å vite hva du skal skatte av for å vite hvor stor skatteregningen blir. Det er viktig å vite at du kun skal skatte av din nettogevinst, og ikke av hele salgssummen. For å finne nettogevinsten må man trekke inngangsverdien fra utgangsverdien på boligen.
Inngangsverdien er det boligen kostet deg en gang i tiden. Det består av mer enn bare kjøpesummen. Også kostnader til tinglysningsgebyr og dokumentavgift er kostnader som skal legges til inngangsverdien.
Er regnestykke for å finne inngangsverdien kan se slik ut:
Kjøpesum av bolig
+ Tinglysingsgebyr
+ Dokumentavgift
+ Påkostninger på boligen
= Inngangsverdien
I tillegg kan du legge kostnader du har hatt til påkostning av boligen til inngangsverdien. Påkostning er kostnader du har hatt for å sette boligen i en bedre stand enn det opprinnelig var når du kjøpte den. Det er her snakk om typiske oppgraderingskostnader som øker verdien på boligen, f.eks. påbygg eller bygging av et ekstra kjøkken eller oppføring av garasje på eiendommen.
Utgangsverdien er salgssummen på boligen etter at fratrekk/fradrag av de utgiftene du har hatt i forbindelse med boligsalget. Eksempler på utgifter du kan treffe fra på utgangsverdien er utgifter til megler, utgifter til annonsering og bilder dersom dette ikke inngår i meglerens pris eller du selger uten megler.
Utgangsverdien regnestykke for å finne utgangsverdien kan se slik ut:
Salgssum for boligen
– Salgskostnader (meglerkostnader o.l.)
= Utgangsverdien
Gevinsten du skal skatte av er altså utgangsverdien minus inngangsverdien.
Skattesatsen for gevinst ved salg av bolig er per februar 2017 på 24 %.
Dersom du selger en bolig med tap har du rett til å kreve fradrag for tapet i sin selvangivelse på samme måte som du ville ha måttet skatte av en eventuell gevinst. Men dersom du oppfyller vilkårene for fritak for skatt ved salg av bolig kan du heller ikke kreve fradrag for et eventuelt tap.
Hvordan melder du fra om gevinst ved salg av bolig?
Dersom du skal betale skatt vav gevinsten ved salg av en bolig, må du selv innrapportere gevinsten til Skatteetaten. Dette gjør du ved å fylle ut skjema RF-1318 som du finner på Skatteetaten sine nettsider. Husk at dersom du unnlater å melde inn skattepliktig gevinst så risikerer du tilleggsskatt dersom skattemyndighetene finner ut av dette (og det gjør de som regel).
Fritak for skatt ved salg av bolig
De fleste eier en bolig de selv bor i, og dette medfører som regel fritak for skatt ved salg. For å kunne selge boligen din skattefritt er det to vilkår som må være oppfylt for at du skal falle inn under skattelovens unntaksbestemmelser.
Du må ha eid boligen i minst ett år
Det første vilkåret for skattefritt salg er at du må ha eid boligen i minst ett av de to siste årene på det tidspunktet der salget finner sted. Dette følger av skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav a.
Normalt vet man når man ble eier av en bolig. Som hovedregel blir du etter skattelovens regler eier av boligen når du overtar boligen. Det er altså ikke tidspunktet for kontraktsinngåelse eller avgivelse av bindende bud som er avgjørende for når eiertiden starter. Du må faktisk ha overtatt boligen.
Mer problematisk kan det være å vite når salget faktisk finner sted. En vanlig misforståelse er man tror at salget finner sted når kjøpekontrakten signeres. I forhold til skattelovens regler er dette feil. Faktisk finner salget sted allerede når kjøper og selger har blitt enige om de viktigste vilkårene for salget. Dette vil som hovedregel skje når kjøper og selger er enige om salgssummen. Kjøper gir et bud som selger aksepterer. Allerede på dette tidspunktet anses salget etter skattelovens regler å ha funnet sted, og skjer dette mindre enn ett år etter at du overtok boligen vil du måtte skatte av gevinsten av salget. Her er det altså viktig å holde tunga rett i munnen. Skal du selge skattefritt må du ikke akseptere et bud for minst ett år etter at du overtok boligen.
Du må ha bodd i boligen minst ett av de siste to årene
Det andre vilkåret for skattefritt salg er at du må ha oppfylt for å få fritak for skatt ved salg av bolig er at du må ha brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget finner sted. Dette følger av skatteloven § 9-3 annet ledd bokstav b.
Også her er det viktig å huske på at salget finner sted når du aksepterer kjøpers bud og ikke først når kjøper signerer på kjøpekontrakten.
I løpet av de to siste årene før salget finner sted trenger du ikke å ha bodd i boligen hele tiden eller sammenhengende. Det er tilstrekkelig at du har bodd totalt 12 måneder i boligen i løpet av de siste årene.
Det mange brenner seg på er at de tror det er nok å folkeregistrere seg på boligen de skal selge, mens de i realiteten bor et annet sted. Dette er ikke nok! Skattemyndighetene krever at du faktisk bruker boligen som din hovedbolig i minst 12 av de 24 siste månedene før du selger dersom du skal kunne selge skattefritt. Her gjør skattemyndighetene en rekke stikkontroller, og dersom de mistenker at du ikke faktisk har oppfylt botidskravet, så må du være forberedt på å kunne dokumentere at du faktisk har brukt boligen som din hovedbolig.
Av og til hender det at man ikke kan bo i boligen sin av visse grunner man gjerne ikke har kontroll over selv. Skatteloven har derfor regler om at man oppfyller botidskravet selv om man er forhindret fra å bo i boligen av visse grunner. Disse grunnene er typisk at man har måttet bo i en annen by på grunn av arbeid, utdannelse eller militærtjeneste, eller at man ikke har kunnet bo i boligen på grunn av sykdom (man har kanskje vært innlagt på sykehus i lengre tid).
Dersom man skal få godkjent botid på tross av en brukshindring som nevnt over kan man ikke ha kjent til at brukshindringen ville oppstå da man kjøpte boligen.
Også der en ektefelle eller samboer (med felles barn) har flyttet ut av boligen på grunn av separasjon, skilsmisse eller samlivsbrudd, vil den utflyttede ektefellen eller samboeren få godskrevet den andres botid ved senere salg av boligen.
Fritak for skatt ved salg av bolig du har brukt deler av og leid ut resten?
Du må imidlertid ikke ha brukt hele boligen som egen bolig for å oppfylle kunne selge skattefritt. Dersom du har brukt en del av boligen selv de siste ett av de siste to årene før salg, og leid ut resten av boligen, kan du fortsatt få fullt fritak for skatt ved salg av bolig.
Dette gjelder imidlertid kun der utleieverdien av den delen du har bodd i selv er minst like stor eller større enn utleieverdien av den delen du har leid ut.. Begrepet utleieverdi knytter seg til en tenkt markedsleie for boligen, og her bør du få inn en fagmann til å vurdere verdien dersom du er usikker.
Dersom du har leid ut en større del av boligen enn den du selv har bodd i, vil du kun få delvis fritak for skatt, og du vil ved et salg måtte skatte forholdsmessig av gevinsten. Gevinst fra den delen av boligen du selv har bodd i vil være skattefri. Gevinst fra den delen av boligen du har utleid vil du måtte betale skatt av.
Skatt ved salg av bolig med stor tomt
Dersom du selger en bolig med en unormalt stor tomt, må du være klar over at du kan måtte betale skatt av deler av tomten. Fritaket for skatt ved salg av egen bolig gjelder nemlig kun der boligen har en naturlig arrondert tomt. Dersom boligen har et tomteareal som er større enn det som anses som en naturlig arrondert tomt, vil skattefritaket kun omfatte boligen og den delen av tomten som anses som naturlig arrondert. I disse tilfellene må gevinsten fordeles forholdsmessig mellom boligen med den naturlige arronderte tomten og den delen av tomten som er «unaturlig».
Hva som anses som en naturlig arrondert tomt må vurderes konkret i hvert tilfelle, men et moment kan være prisen. Dersom prisen er så høy at det er klart at deler av prisen er satt med tanke på at en stor tomt senere kan utparselleres av en kjøper, kan dette være et viktig moment for at en del av tomten skal anses som «unaturlig».
Usikker på om du skal betale skatt eller ikke ved salg av bolig?
Er du usikker på om du skal betale skatt av gevinst ved salg av din bolig, anbefaler vi at du ber Skatteetaten eller en advokat om en vurdering. Du kan be om en bindende forhåndsuttalelse fra Skatteetaten der de gjør en bindende vurdering av din situasjon. Det koster noen kroner, men det kan være vel anvendte penger.
Relevante artikler:
Legg igjen en kommentar